Валютная ипотека

Валютная ипотека

Реструктуризация валютных кредитов, в том числе ипотечных: новости, законопроект, правила оформления

Реструктуризация валютных кредитов — больная тема для правительств и миллионов граждан большинства постсоветских стран. Критическое падение рубля для многих стало неожиданностью и ему в немалой степени способствовала государственная политика:

Во-первых, о том, что ЦБ РФ осознанно поощрял спекулятивную игру на понижение национальной валюты, не говорит только немой;

Во-вторых, именно государство в течение всех последних 10-и лет уговаривало население держать деньги в рублях и рассказывало истории (как оказалось сказочные) о невероятной надежности российской валюты.

Естественно, что валить вину на федеральных чиновников и банкиров глупо. Во-первых, это никак не поможет разобраться с текущими финансовыми сложностями. Во-вторых, стоит признаться честно, что насильно брать кредит в долларах и евро никто никого не заставлял.

Давайте отбросим эмоциональную составляющую и поговорим о текущем положении дел с реструктуризацией ипотечного кредита в долларах (пример ипотеки возьмем базовый, ввиду того, что большинство валютных кредитов брались именно на приобретение жилья).

Программа помощи ипотечным заемщикам

Во-первых, нужно сразу отметить, что реструктуризация — это плод соглашения сторон по кредитному договору. То есть в России нет законодательной базы, которая бы насильно обязывала банки идти на уступки заемщикам. Принятая в апреле 2015 года правительственная программа помощи ипотечным заемщикам также не является исключением из правил, так как по ее условиям банки все равно получают причитающееся им по договору. Просто часть долгового бремени граждан на себя берет федеральный бюджет.

На особенностях названной выше программы остановимся подробнее, но большинство ипотечных должников уже сумели убедиться в том, что она далека от идеала, и с нетерпением ждут когда будет принят закон о реструктуризации валютных кредитов,который урегулировал бы реструктуризацию займов (всех, не только валютных).

Указанная программа разработана Правительством РФ и закреплена в Постановлении правительства 20.04.2015 № 373. Сразу отметим, что указанное постановление распространяется не только на реструктуризацию валютного ипотечного кредита, но и применимо к рублевым заемщикам.

Сразу отметим основные принципы этой программы и основные ее слабые места.

По сути 373 постановление закрепляет следующее:

Государство готово взять на себя выплату части долговой ноши ипотечных заемщиков;

Помощь будет оказываться не всем, а гражданам, которых правительство посчитало «нуждающимися». Перечень лиц, которые имеют право на участие в программе, закрытый.

Большинство экспертов сразу выявили слабые места правительственной инициативы:

Во-первых, откуда взять деньги на выполнение программы — этот вопрос повис в воздухе и вряд ли в кабинете министров есть кто-то, кто может внятно на него ответить. Объема фонда АИЖК явно недостаточно, чтобы решить проблемы реструктуризации валютных кредитов и смягчить нагрузку на должников по рублевой ипотеке. Недостающие средства вероятно попробуют взять из госбюджета. Но тот и сам находится в глубоком кризисе;

Во-вторых, банки отделываются легким испугом. Указанная программа перекладывает все проблемы на федеральный бюджет, то есть косвенно опять же на население страны, которое этот бюджет своими налогами и пополняет. Желание защитить финансовую систему страны вполне понятно, но такое полное отсутствие ответственности за последствия своих действий на практике только развращает банки и приводит к еще большим коллапсам в дальнейшем.

В-третьих, указанная помощь не коснется многих рублевых заемщиков, а также граждан, приобретших квартиры площадью более 100 кв.м.

Получатели государственной ипотечной помощи

Согласно 373 Постановления Правительства от 20.04.2015 получить льготную реструктуризацию валютного ипотечного кредита можно при соблюдении ряда условий.

  • Заемщик — гражданин РФ;
  • Рублевый объем выплаты по кредиту вырос не менее чем на 30%;
  • Недвижимость, взятая в ипотеку, находится на территории РФ;
  • Площадь ипотечного жилья составляет не более 45 кв.м для 1-комнатного помещения; 65 кв.м — для 2-комнатного помещения; 85 кв.м для 3-х и более комнатного помещения;
  • Стоимость кв.м жилья не превышает среднюю рыночную стоимость кв.м жилого помещения в конкретном регионе более чем на 60%.

Семьи с 3-мя и более несовершеннолетними детьми имеют право на льготную реструктуризацию без предъявления к ним указанных выше требований.

Порядок льготной реструктуризации

Реструктуризация валютных ипотечных кредитов 2016 года вероятно будет проходить на основании указанной программы, так как судьба законопроекта о реструктуризации валютных ипотечных кредитов пока неутешительна. Согласно принятой программе:

  • Перерасчет долга осуществляется по инициативе должника;
  • Должник обращается в выдавший кредит банк с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими его право на участие в программе спасения;
  • Реструктуризация проходит одним из двух способов: либо вносятся изменения в действующий договор, либо заключается новый договор.
  • Облегчение долговой нагрузки происходит за счет увеличения срока кредитования, перевода валюты займа в рубли, оказания государственной помощи;
  • Перерасчет валютного кредита в рубли происходит по курсу ЦБ РФ на момент подачи заявления о реструктуризации. Процентная ставка по рублевому кредиту устанавливается в размере 12%;
  • На срок до 18 месяцев (возможно срок будет продлен) заемщику полагается государственная помощь в виде компенсации 50%-ой разницы между рублевой стоимостью ипотечного займа на момент заключения договора и на момент реструктуризации займа (50% разницы курса);
  • Понесенные банком убытки возмещаются государством за счет средств АИЖК.

Долгожданный закон

Последние новости о реструктуризации валютных кредитов неутешительны. Буквально на днях Глава ЦБ РФ предложила банкам самостоятельно разрешить проблемы с валютными заемщиками. При этом Набиулина отметила, что ЦБ следит за состоянием рынка кредитования и рост просрочки валютных займов вызывает беспокойство у регулятора (общая доля валютных кредитов в России составляет 3% от всех ипотечных займов).

Вопрос о том, когда будет принят закон о реструктуризации валютных ипотечных кредитов, остается отрытым. По мнению большинства экспертов, России необходимо иметь законодательную базу, которая задавала бы единые правила игры в случае возникновения проблем с платежами по кредитам (как рублевыми, так и в иностранной валюте). Между тем, пока у государства явно не хватает ни денег на то чтобы взять на себя существенные обязательств перед заемщиками, ни сил заниматься этой проблемой.

Между тем груз экономических проблем существенно сужает пространство маневра, а временное окно для возможности разрешить ситуацию относительно благополучно закрывается.

Как и почему должна происходить «правильная» реструктуризация

Вопреки мнению многих, реструктуризовать долг для банка выгодно. Вся тонкость заключается в том, в какой момент заемщик обратится в кредитную организацию. Дело в том, что один из важнейших пунктов отчетности банков — это процент «проблемных» кредитов от общей массы активов. Если плохих заемщиков у кредитной организации становится слишком много, это ведет к следующим последствиям:

ЦБ требует от каждого банка формировать резервы под покрытие «проблемных» кредитов. Поэтому каждый просроченный займ для банка выливается в двойной удар: во-первых, он не получает деньги от заемщика; во-вторых, он еще и должен зарезервировать сумму, равную проблемному кредиту (то есть вывести ее из оборота);

Высокий показатель объемов «мусорных» кредитов в конце концов приводит к тому, что кредитной организации становится все сложнее самой взять кредит на межбанковском рынке и у ЦБ.

Как видите, ключевым для банка является, попал ли ваш кредитный договор в разряд просроченных. Отсюда выводим два базовых правила для заемщика:

Обращаться за реструктуризацией до появления просрочки;

Если вы попали в долговую ловушку не одни, а как в нынешних условиях, в компании с доброй половиной населения страны, стоит занять выжидательную позицию. В конце концов банки и государство несут не меньшие потери, просто у них больше запас прочности. Рано или поздно под давлением нарастающей массы «мусорных кредитов» и недовольных избирателей и банки, и государство будут вынуждены пойти на уступки. Правда не ждите от них чуда, ведь по сути сложившаяся в российской экономике ситуация — это довольно объективная оценка их квалификации.

Истоки проблемы

Валютная ипотека более не популярна среди клиентов банка. Так как государство и граждане-должники пытались сделать банкиров «стрелочниками» в ситуации возросших кредитных выплат, многие финансовые организации и сами исключили валютную ипотеку из линейки своих продуктов. Но в 2019 году проблема остается. И тянется она издалека.

Больше всего кредитов в иностранной валюте было выдано в 2008 году. И тогда же у заемщиков появились первый нехороший «звоночек» — мировой финансовый кризис существенно ослабил российский рубль. На его удержание Центробанк потратил огромные денежные средства, но национальная валюта все равно резко обесценилась: за доллар в конце года давали уже 36 рублей (вместо 24), а за евро – 41,5 рублей (вместо 36).

После этого скачка курса интерес к валютной ипотеке поубавился, но брать ее не перестали. Более того, предложения банков по перекредитованию ипотеки в рублевом эквиваленте многими заемщиками были отвергнуты, как невыгодные. Должники ожидали постепенного укрепления национальной валюты, а дождались ее катастрофического обрушения осенью 2014 года.

Тогда рублевая стоимость основных иностранных валют (евро и доллара) увеличилась почти в 2 раза. В ноябре-декабре некоторые банки предлагали их по курсу более 100 рублей за 1 единицу. И хотя усилиями государства нацвалюта постепенно окрепла, ее среднее значение по отношению к иностранным валютам значительно изменилось. Курс валют, в которых оформлялись жилищные займы, стал гораздо выше. Вследствие этого увеличился и размер ежемесячных выплат в счет погашения долга.

Валютные ипотечники забили тревогу, стараясь привлечь к своим проблемам максимальное внимание чиновников, законодателей, прессы и обычных граждан. СМИ широко освещали бедственное положение должников, взявших кредиты в долларах или евро. В конце концов, их услышали и предложили несколько вариантов погашения увеличившегося долга.

Пути решения

Валютные заемщики, которым приходится погашать долг более солидными суммами, чем они рассчитывали, вправе воспользоваться одним из следующих способов снижения финансовой нагрузки.

Реструктуризация долга

Реструктуризация валютной ипотеки означает, что банк соглашается пересмотреть условия договора займа, предоставив должнику определенные преференции.

Например, он может:

  1. Увеличить срок действия договора займа, тем самым уменьшив ежемесячную нагрузку на должника;
  2. Перевести валютный долг в рублевый эквивалент по льготному курсу;
  3. Изменить график внесения платежей;
  4. Предоставить должнику отсрочку;
  5. Не начислять пени и штрафы за просрочку.

Желая реструктуризировать непосильный долг, клиент вправе обратиться в банк с соответствующим заявлением, в котором он сообщает причину своей неплатежеспособности и предлагает выход из сложившейся ситуации.

Юристы рекомендуют обращаться в банк заранее, как только гражданину стало известно о возможных финансовых трудностях. Своевременная реструктуризация займа поможет избежать заемщику штрафных санкций.

Недостатком этого способа взаиморасчета с банком, как правило, становится конечное увеличение денежной суммы, которую придется вернуть кредитору. Помогая заемщику, финансовое учреждение помнит о своих интересах, поэтому сделает реструктуризацию ипотеки максимально выгодной для себя.

На 2014-2015 гг. пришелся пик публичных протестов валютных ипотечников. В непомерно возросших платежах по кредиту они обвиняли власть, ЦБ и финансовые учреждения, выдавшие им ссуды. Граждане пикетировали офисы банков, препятствовали их работе, добивались встречи с должностными лицами. Их основным требованием было законодательно заставить банки реструктуризировать займы в иностранной валюте на условиях, приемлемых для получателей кредитов.

Однако, несмотря на протесты, серьезного изменения в пользу валютных заемщиков российское законодательство не претерпело. Реструктуризация долга происходила (и продолжает происходить) не принудительно, а по доброй воле банка.

Рефинансирование долга

Рефинансирование валютной ипотеки – это оформление нового кредита, с помощью которого будет погашен первый займ. Он берется на более выгодных условиях в этом же банке или сторонней организации. И, чтобы не попасть в ту же финансовую кабалу, это должен быть рублевый займ.

Решение о рефинансировании долга следует тщательно взвесить. Иногда перекредитование приводит к еще большей нагрузке на должника. Например, если он что-то не учел или не заметил в условиях договора.

На рефинансирование валютной ипотеки могут рассчитывать только добросовестные клиенты банка, не допустившие в прошлом просрочек по выплатам. Кроме того, банки неохотно рефинансируют валютную ипотеку, для погашения которой использовался материнский капитал. Но после оформления нового, менее обременительного кредита, воспользоваться средствами маткапитала возможно.

В рефинансировании займа будет отказано, если он брался на квартиру в новостройке, которая еще недостроена. В данном случае заемщик еще не обладает предметом залога, под который выдается новый кредит.

Подробнее про рефинансирование ипотеки читайте в отдельной статье на нашем сайте — «Рефинансирование ипотеки в 2019 году пошагово».

Последние новости

Новости валютной ипотеки, в основном, касаются различных законопроектов, которые пока методично отвергаются органами исполнительной власти или депутатами. Так, в конце 2016 года, в Государственную Думу вносилось несколько нормативных проектов, призванных облегчить положение получателей валютных кредитов.

В ноябре 2016 года фракция «Справедливая Россия» предложила законопроект о валютной ипотеке, запрещающий отбирать у таких заемщиков ипотечную недвижимость, если другого жилья у них нет. В другом законопроекте предлагалось обязать банкиров во всех подробностях информировать клиентов о возможных рисках валютной ипотеки. Документ также устанавливал предельный размер неустойки за просроченный платеж – она не должна была превышать ключевую ставку Центробанка, действующую в день оформления ипотечного договора.

Но последние новости показывают — ни один из этих законопроектов, касающихся валютной ипотеки так и не был принят. И даже если бы они были одобрены законодателями, то касались бы лишь новых договоров займа, оформленных после вступления закона в силу.

Однако проблема непосильных платежей сегодня беспокоит, прежде всего, тех, кто взял кредиты до обрушения рубля в 2014 году. Пока законодатели не могут порадовать валютных должников нормативным актом, который решил бы их проблемы.

Невозможно обязать банки нести убытки, входя в тяжелое положение заемщиков. Списывать их долги они могут только за счет других клиентов, не имеющих отношения к финансовым потерям незадачливых заемщиков.

Например, за счет вкладчиков, снижая им процентные ставки по депозитам. Иначе финансовым учреждениям будет грозить разорение. В связи с этим была отклонена законодательная инициатива депутата В. Рашкина, предложившего пересчитать сумму валютного кредита по курсу, действовавшему в момент заключения договора займа.

Основным документом, облегчающим финансовое положение неплатежеспособных должников, остается решение Правительства по валютной ипотеке. В апреле 2015 года оно приняло специальную программу помощи ипотечным должникам, попавшим в тяжелое финансовое положение. Банкам предлагалось реструктуризировать долги некоторых категорий заемщикам, а часть их кредитов погашало государство.

Программа действовала до марта 2017 г. – до исчерпания выделенных на нее средств. Хотя, согласно документу, должна была завершиться 31 мая. Однако в августе 2017 года Правительство нашло дополнительных 2 млрд. рублей и возобновило оказание государственной помощи определенному кругу заемщиков.

К ним относятся:

  1. Инвалиды;
  2. Лица, имеющие детей-инвалидов;
  3. Ветераны различных боевых действий;
  4. Родители, попечители и опекуны несовершеннолетних детей;
  5. Получатели ссуды, на иждивении которых находятся учащиеся образовательных учреждений не старше 24-летнего возраста.

Ознакомиться с текстом документа вы можете, скачав его по этой ссылке.

Если банк перекредитует этих валютных ипотечников на более выгодных условиях, то получит от государства денежную выплату, частично погашающую сумму их займа. Определенные требования предусмотрены не только к категориям получателей кредита, но и к величине их доходов, сроку заключения договора, характеристикам приобретаемой недвижимости и некоторым другим критериям.

Покрывать неожиданные убытки всех валютных ипотечников государственными деньгами было бы несправедливо. Гражданин добровольно берет на себя определенные финансовые риски, подписывая договор займа, и государство не является стороной этого соглашения. Если бы заемщику удалось сэкономить на валютной ипотеке определенную денежную сумму, он не стал бы делиться ею с казной. Но когда получатель ссуды несет потери, то считает возможным покрыть свои убытки за счет государственных средств.

Позиция банков

Почти все крупные, серьезные банки свернули программы по валютному кредитованию граждан. В 2016 году подобные ссуды составили всего лишь 1,6% от общей массы ипотечных займов.

По всей стране продолжаются судебные тяжбы валютных заемщиков с кредиторами, в процессе которых банкам удается последовательно и убедительно доказывать, что скачок курсов иностранных валют не является основанием для пересмотра условий договора займа. В их текстах часто прямо указано, что соглашение заключено с условием высокого риска сделки.

Позиция банкиров сводится к тому, что кредит валютным заемщикам выдавался за счет денег, доверенных банку вкладчиками. И финансовое учреждение несет перед ними ответственность. Соглашаясь выполнить требования недовольных должников, банк был бы вынужден изыскивать средства, залезая в «карман» других клиентов. Тем не менее, многие банки участвуют в программе государственной помощи наиболее незащищенным категориям заемщиков.

В частности, к ней присоединились следующие кредитные организации:

  1. Сбербанк;
  2. ЮниКредит Банк;
  3. ВТБ 24;
  4. Банк Москвы;
  5. Газпромбанк;
  6. БИНБАНК;
  7. Дальневосточный банк;
  8. Абсолют Банк;
  9. Автоградбанк;
  10. РосЕвроБанк;
  11. Крайинвестбанк;
  12. Россельхозбанк и другие.

Судебная практика

Правоприменительная практика пока складывается не в пользу заемщиков. Судьи не признают колебания курса рубля форс-мажорными обстоятельствами. Банки, за редким исключением, выигрывают судебные споры, после чего отбирают у валютных должников жилье и продают его другим лицам.

Одним из таких исключений явилось решение Пушкинского райсуда Московской области. В феврале 2015 года он встал на сторону должника и велел банку ВТБ-24 пересчитать размер непогашенной задолженности по курсу рубля, действующему в день оформления договора займа. Суд счел изменение курса валют существенным обстоятельством, которое не позволяет должнику расплатиться с кредитором в объеме, установленном договором.

Но уже в июне того же года вышестоящая судебная инстанция отменила это решение. Московский областной суд пришел к выводу, что повышение курса иностранной валюты не является обстоятельством, которое невозможно предвидеть. Он заметил, что данная ситуация исчерпывается понятием коммерческого риска, а не форс-мажора. А закон и деловой обычай не предусматривают, что негативные последствия подобных рисков должны ложиться на кредитора.

Отменяя решение нижестоящей инстанции, суд также руководствовался тем, что уровень дохода заемщика и финансовая ситуация в стране не рассматривались сторонами договора ни как условие его заключения, ни как условие его исполнения. Таким образом, несмотря на затеянную судебную тяжбу, валютный ипотечник не смог добиться перерасчета долга.

ГосДума облегчит жизнь валютных ипотечников

11.01.2019 Валютные ипотечники одна из наиболее пострадавших от кризиса групп граждан. Они объявляют голодовки, перекрывали дороги, обращаются на прямую к президенту, но толку пока мало. Банки не собираются облегчать им жизнь.
Тысячи россиян, когда-то оформивших валютную ипотеку, до сих пор продолжают выплачивать кредиты. Многие из них уже лишились квартир, взятых в ипотеку, но обязаны по-прежнему выплачивать долг банкам.
Депутаты намерены в этом году сделать жизнь этой категории граждан РФ чуточку легче. На рассмотрении в ГосДуме находится ряд законопроектов, касающихся улучшения работы системы судебных приставов в России. Некоторые из них касаются валютных ипотечников.
Парламентарии признают, что те граждане, которые взяли валютные ипотечные кредиты, на сегодняшний момент находятся в трудной жизненной ситуации. Сейчас, согласно действующему законодательству, должники по ипотеке после решения суда должны заплатить исполнительный сбор в размере 7 % от суммы долга. Такую сумму взимают как с заемщика, так и с поручителя. Поправками предлагается освободить их от исполнительского сбора и некоторых других расходов, а также- приостанавливать исполнительные производства по их делам.
Для других категорий должников жизнь напротив усложнится. В частности, в новых законопроектах предлагается дополнительно в исполнительном листе указывать ИНН, СНИЛС, а также- вести реестры для поиска должников-двойников. Кроме того, к должникам будет активно применяться запрет на регистрацию транспортного средства и выдачи прав на их управление. Имущество должников планируется выставлять на реализацию сразу выставляться на продажу на электронной площадке, что упростит эту процедуру.
Все это, по мнению депутатов, должно улучшить работу судебных приставов в части собирания долгов.
Впрочем, ряд экспертов сомневаются, что подобные меры могут принести успех в этой сфере. «Больше шансов, было бы в случае создания института частных судебных приставов», — отмечают они. Заметим, что вопрос о создании подобной структуры сейчас активно прорабатывается на разных уровнях. И есть шанс, что в этом году инициатива дойдет и до ГосДумы. Главное, не потерять время, подчеркивают эксперты, чем быстрее эта инициатива обретет статус закона, тем лучше будет для российской экономики.
Подписывайтесь в сообщество профессионалов антикризисного управления на Facebook.
И будьте всегда в курсе последних новостей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *