Разрешенное использование для садоводства

Разрешенное использование для садоводства

Особенности строительства и ведения хозяйства на землях для садоводства и огородничества

Из всех видов разрешенного использования стабильно популярны земли для садоводства и огородничества.

Это и понятно – фрукты и овощи, выращенные на своем участке, для себя, всегда вкуснее купленных на рынках или в магазинах.

Но сами по себе ни фрукты, ни овощи не вырастут. И за садом, и за огородом требуется уход.

Нужен инвентарь для обработки земли, для ухода за деревьями и кустами. Нужны емкости для сбора урожая.

Все это нужно где-то хранить. Значит, нужно построить что-то вроде сарая. И вообще нужно обустроить участок так, чтобы было комфортно не только фруктовым деревьям и овощным культурам, но и тому, кто обрабатывает этот сад и эти огороды.

Нужно построить и баньку, чтобы можно было вымыться после трудового дня, и навес, чтобы укрыться от солнца или дождя, а лучше всего – построить дачный домик. Ну, а уж если есть возможность построить дом для постоянного проживания, то это вообще может решить все проблемы.

Вопрос только в том, что и где можно строить. Разберемся, как отличаются условия строительства в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка — садоводство или огородничество.

Разрешенные и запрещенные виды деятельности на таких земельных участках

Прежде чем строить планы по застройке, потенциальному покупателю земельного надела следует вначале определить характеристики будущего землевладения.

Может случиться так, что, приобретя земельный участок, его владелец столкнется с тем, что закон не разрешает на этой территории строить дачу, а тем более загородный дом.

Чем же отличаются одни земельные участки от других, и как эти отличия влияют на то, какие именно постройки могут быть на них сооружены?

Наиболее предпочтительными для будущих землевладельцев являются участки, предназначенные для садоводства или огородничества.

Садоводство и огородничество – по сути разные виды деятельности и, соответственно, разрешения на использование этих земель также отличаются друг от друга.

Так, например, на землях, предназначенных для огородничества (код 13.1 по классификатору ВРИ) можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры:

  • ягодные;
  • овощные;
  • бахчевые и другие.

На участке разрешается соорудить времянку, чтобы можно было провести здесь некоторое время, не возвращаясь к месту постоянного проживания.

Также можно построить:

  • сарай для хранения сельскохозяйственного инвентаря;
  • погреб для хранения выращенных овощей и ягод;
  • душ и туалет.

Но на этом разрешения заканчиваются. Строительство других сооружений законом не предусмотрено.

Несколько иначе выглядят разрешения для участков, предназначенных для садоводства.

Здесь следует иметь в виду один нюанс.

В классификаторе ВРИ ЗУ 2017 имеются два кода для садоводства.

ВРИ с кодом 1.5 регламентирует виды деятельности по садоводству для сельскохозяйственных предприятий, работающих на больших земельных угодьях и реализующих свою продукцию в промышленных масштабах.

ВРИ с кодом 13.2 регламентирует индивидуальную деятельность на участках, предназначенных для садоводства.

Кроме выращивания фруктов, бахчевых и других сельскохозяйственных культур, включая картофель, на участке разрешено строительство садового дома, в котором сможет проживать одна семья, так как дом не подлежит разделу на квартиры.

Конечно же, разрешается построить и различные хозяйственные сооружения:

  • для складирования сельскохозяйственного инвентаря;
  • для хранения собранного урожая;
  • бытовые пристройки.

Несколько слов о законодательстве

В зависимости от того, для каких целей используются земли, Земельный кодекс Российской федерации разделил их на семь категорий.

Индивидуальных землепользователей интересуют земли только первых двух категорий:

  • сельскохозяйственного назначения (ЗСН);
  • населенных пунктов (ЗНП).

Как следует уже из самого названия, земли сельскохозяйственного назначения располагаются за чертой поселений, территории которых используются для застройки поселений различной величины и статуса.

Предоставление земельных участков под садоводство и огородничество индивидуальным землепользователям возможно только на землях этих двух категорий.

В настоящее время все действия индивидуальных землевладельцев на участках для садоводства или огородничества регламентируются Федеральным Законом №66-ФЗ от 15 апреля 1998 года с изменениями и дополнениями.

Этот закон о садоводческих, огороднических и дачных объединениях.

То есть, все действия владельцев наделов в той или другой категории земель регулируются в рамках, установленных для того или иного некоммерческого объединения.

Это касается, естественно, и возможностей застройки участков.

Но этот закон действует только до 31 декабря 2018 года.

С 01.01.2019 года в силу вступает федеральный закон №217-ФЗ от 29 июля 2017 года.

Ныне действующий закон №66-ФЗ в своей статье №8 регламентирует ведение индивидуального садоводческого, огороднического или дачного хозяйства в составе и на территории соответствующего некоммерческого объединения.

В статье №6 нового закона №217-ФЗ уже речь идет о том, что индивидуальную садоводческую и огородническую деятельность граждане могут осуществлять, не вступая в какое-либо товарищество.

Кроме этого, статья 34 ныне действующего закона регламентирует индивидуальное строительство на садоводческом или огородническом участке только в соответствии с планами общего строительства на землях данного некоммерческого объединения.

Статья №23 нового закона это ограничение снимает. В особенности это касается объектов капитального строительства.

Единственное условие – это соответствие всем нормативным правилам землепользования и застройки, а также градостроительным регламентам.

Строительные работы на различных участках регламентируется классификатором видов разрешенного использования.

Виды разрешенного строительства

Самое время разобраться в том, что же все-таки можно, а что запрещено строить на вашем земельном участке.

Ведение садоводства

Если согласно классификатору по виду разрешенного использования ваш участок относится к садоводческим, то вам разрешается построить на этой земле:

  • сараи;
  • теплицы;
  • гараж;
  • хозпостройки для хранения урожая.

Можно также построить садовый домик для отдыха. Существенная оговорка – он не должен служить местом постоянного проживания.

Но как быть, если хочется обустроить жилье вдали от шума городского, и построить полноценный жилой дом? В этом случае определяющим фактором является категория земли.

Если ваш земельный надел находится на землях сельскохозяйственного назначения, то строительство жилого дома для постоянного места жительства с последующей пропиской запрещается.

Эту проблему можно решить, если изменить категорию территории, на которой расположен участок. Тогда можно и дом построить, и снабдить его всеми коммуникациями, электричеством и водой, чтобы этот дом был признан жилым помещением.

Смена статуса дома с «нежилого» на «жилой» производится просто. Для этого достаточно обратиться с соответствующим заявлением в местную администрацию. При этом формально действующее законодательство не нарушается – ведь при смене категории садоводческий участок будет уже находиться в границах ЗНП.

Здесь необходимо отметить, что в отличие от изменения статуса дома, изменение категории земли — очень непростое дело, а порой даже невозможное.

Огородничество

Что же касается участков, выделенных под огородничество, то здесь все просто. Как уже говорилось, на этой земле можно возвести такие постройки:

  • сараи для хранения сельхозинвентаря и летней мебели;
  • помещение для хранения собранного урожая;
  • теплицу;
  • баню, туалет;
  • другие вспомогательные и бытовые сооружения.

Но на этом участке строить жилой дом запрещается. Этот запрет действует вне зависимости от того, находится огородный участок в границах населенного пункта или на землях сельхозназначения.

В отличие от изменения категории земли, изменение статуса участка с «огородничество» на «садоводство» или «ЛПХ – личное подсобное хозяйство» возможно, но это процедура достаточно длительная, и требует от землевладельца терпения, времени и расходов.

Можно ли строить дом на землях для садоводства

Постройка собственного загородного дома – непростая задача, поскольку большинство пригодных для этих целей земельных участков, находящихся вблизи крупных населенных пунктов, уже находятся в чьей-либо собственности.

Если бы речь шла только о частном владении, то это было бы полбеды, но основной массив земли пребывает в собственности государства и организаций, различным образом связанных с государственными чиновниками.

Сложность также состоит в том, что действующий механизм регуляции рынка земли предусматривает процедуру разделения участков на категории и определения для них целевого назначения. Это означает, что даже при наличии собственной земли, ее владелец ограничен в возможности строить на ней что-либо.

Даже если разрешение на постройку получено, это не означает, что допускается строительство именно жилого дома, в котором можно постоянно проживать. Незнание подобной специфики может привести к большим неприятностям, например, к потере только что построенной недвижимости.

Участок земли, на котором разрешено индивидуальное строительство, наделяется несколькими статусами: он отличается по присвоенной категории и виду целевого назначения. Назначение напрямую влияет на разрешенные типы постройки. На возводимое помещение могут налагаться ограничения, либо жилой дом в принципе не может быть построен на данном участке.

Подробнее о категории земель

Существует несколько основных категорий:

  • территории, относимые к поселениям;
  • сельскохозяйственные земли;
  • территории, находящиеся под охраной;
  • специализированные промышленные земли и территории;
  • отделенные земли, включенные в состав лесного или водного фонда;

Земли сельхозназначения: можно ли строить дом?

Что значит земли сельхозназначения СНТ и ДНП,

Про виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya-zemel-selskoxozyajstvennogo-naznacheniya.html

Наделы земли, на которых возможно строительство коттеджей, и которые находятся в частном владении, в большинстве случаев относятся либо к сельскохозяйственным землям, либо к территориям, относимым к поселениям. Территории со статусом особо охраняемых могут быть задействованы в строительстве, однако, такие случаи – редкость.

Земли поселений

Если земля предназначена для расширения населенного пункта и организации городской застройки, она относится к категории земель населенных пунктов. В п. 2 статьи 83 Земельного Кодекса установлено, что данная категория отделяется от земли других категорий посредством границы города или деревни.

В составе земель поселений также выделяются территории, отводимые под строительство жилья и для организованной сельскохозяйственной деятельности. Разделение участков земли в пределах одного поселения проводится согласно градостроительному регламенту, разработанному руководством муниципального образования.

Данное строительство не является ограничивающим условием для строительства дома, поскольку постройки могут возводиться как на сельскохозяйственных землях, так и на землях, специально предназначенных для индивидуального строительства.

Однако с получением права на регистрацию в жилом доме, находящимся на земле, предназначенной для подсобного хозяйства, могут возникнуть трудности, вплоть до необходимости обращения в суд.

Сельскохозяйственные земли

Если обратиться к п. 1 статьи 77 Земельного Кодекса, можно выяснить, что земли сельскохозяйственного назначения включают в себя участки, находящиеся вне черты города, основная цель которых – удовлетворение сельскохозяйственных нужд.

Существует несколько видов использования подобных земель, в ряде случаев целевое назначение налагает ограничения на возможность застройки участка его владельцем.

К примеру, если надел, относимый к сельскохозяйственным землям, был отведен для осуществления огородничества, возведение на нем объектов индивидуального жилищного строительства может быть запрещено. В то же время, если участок был создан для подсобного хозяйства, возможность строительства жилых сооружений сохраняется.

Если обобщить: владельцы земельных наделов сохраняют ограниченное право на проведение строительных работ, если их участки предназначены для целей садоводства и фермерской деятельности.

Для обхода подобных ограничений, законодательство предусматривает процедуру перевода сельскохозяйственного участка в разряд земель населенных пунктов, которые принято считать менее ценными (соответственно, на них налагается меньше ограничений).

Данным механизмом пользуются землевладельцы для расширения собственных прав, в том числе, связанных с жилым строительством. В ходе изменения категории происходит перемещение черты населенного пункта, также потребуется выплатить государству компенсацию за потерю возможностей сельхозпроизводства.

Необходимость проводить компенсационные выплаты государству существенно снижает выгоду от смены категории земельного участка для ее владельца. Поэтому смена целевого назначения, выполняющая те же функции, пользуется у землевладельцев большей популярностью.

Наличие огромного массива земли у обанкротившихся колхозов вызывает большой интерес у частников, желающих организовать индивидуальное строительство. В таких случаях не проводится изменение целевого назначения приобретенного участка.

Подобная практика считается спорной с точки зрения действующего законодательства, однако, ввиду массового характера коттеджного строительства на бывших колхозных землях, практика сноса таких построек встречается крайне редко.

Какие бывают виды разрешенного использования

Возможные варианты того или иного применения земельного надела его арендатором или владельцем, описываются с помощью специальной подкатегории, под общим названием «вид разрешенного использования».

К таковым можно отнести:

  • частное строительство жилья;
  • организация личного подсобного хозяйства на участке;
  • возведение дачных построек и организация хозяйства;
  • производство сельскохозяйственной продукции;
  • осуществление фермерской деятельности;
  • постоянная крестьянско-фермерская деятельность;
  • строительство малоэтажного жилья;
  • возведение коммерческих зданий.

Многообразие видов допустимого использования приводит к тому, что одинаковые по своим характеристикам участки могут быть применены для совершенно разных целей. К примеру, надел сельскохозяйственного назначения может быть наделен такими видами применения, как: огородничество без возможности постройки жилых строений, ведение подсобного хозяйства с возможностью постройки зданий, садоводство, постройка дачи, крестьянско-фермерская деятельность (с ограниченным правом возведения жилья).

Право землевладельца на возведение зданий (жилых или нежилых) напрямую определяется видом разрешенного использования, который, в свою очередь, определяется градостроительным регламентом местного муниципалитета.

Особенности индивидуального строительства

Если для участка разрешено ИЖС, на такой земле можно начинать постройку жилых объектов без каких-либо ограничений. В п. 3 статьи 48 Градостроительного Кодекса дано определение: к объектам ИЖС относятся отдельно расположенные жилые здания не выше трех этажей, в которых может проживать одна семья. Если подробнее рассмотреть данную формулировку, то выяснится, что термин «отдельно стоящие» подразумевает, что на одном участке может быть возведено одно жилое строение.

Участки, для которых разрешено индивидуальное строительство, являются наиболее ходовыми на рынке земли, поскольку в построенном жилом доме можно без проблем зарегистрироваться.

Стоит отметить, что проект дома, построенного на подобном участке, должен быть составлен организацией, обладающей соответствующей лицензией, и пройти согласование в государственных инстанциях.

Если сравнивать стоимость владения участка под ИЖС с аналогичным участком, находящимся в садоводческом товариществе, она будет несколько выше.

Территории, отводимые под крестьянско-фермерские хозяйства

Поскольку у надела КФХ нет ограничений по площади, он лучше всего подходит для строительства просторной усадьбы. Однако у владельца такой земли возникнут определенные трудности: придется сдавать отчетность в налоговую инспекцию, даже если он не занимается фермерской деятельностью.

Для подтверждения того, что вы занимаетесь на земле под КФХ сельхозпроизводством, достаточно разбить на участке сад или обустроить конюшню. Решение вопроса с налоговой инспекцией лучше поручить приходящему бухгалтеру.

Садоводство

В федеральном законе, регламентирующем деятельность некоммерческих объединений граждан, дано следующее определение: некоммерческое объединение садоводов является организационной формой самоорганизации граждан, которые объединяются в целях решения общих задач садоводческого хозяйствования.

Существует несколько юридических форм подобных товариществ, отличающихся механизмом определения доли каждого участника. В коттеджных поселках преимущественно используется вариант СНК (некоммерческое товарищество) либо СНП (некоммерческое партнерство).

Существенное преимущество покупки участка в подобном товариществе заключается в наличии готовой инженерной инфраструктуры. Крупные объединения могут даже учредить собственные школы и медицинские учреждения.

Недостатком данного варианта являются законодательные ограничения на размеры участка в собственности одного владельца, также ограничиваются допустимые габариты возводимых зданий. Прописка в здании садоводческого товарищества чаще всего становится возможной после проведения судебного разбирательства.

Необходимо учитывать тот факт, что участники садоводческого товарищества не являются фактическими владельцами собственных участков. Им принадлежит лишь доля от общего имущества, находящегося в распоряжении товарищества.

Ограничения с правами собственности обусловлены отсутствием процедуры межевания земли при распределении участков. Таким образом, в соответствии с действующим порядком оформления собственности, передача участка во владение становится невозможной без согласия других участников товарищества на проведение межевания. При продаже такого участка другому владельцу, он вступает в товарищество, но право собственности на приобретенное имущество не возникает.

Огороднические и дачные товарищества также могут иметь различную организационную структуру, закрепленную в юридическом статусе. В отличие от садоводческих товариществ, данные организационные формы налагают серьезные ограничения на возможность возведения построек. К примеру, на землях, отведенных для огородничества, жилые сооружения строиться не могут в принципе.

Дачное строительство

В тексте уже упомянутого нами федерального закона, дачный участок определяется как земля, используемая гражданами для проведения досуга. На ней допускается строительство жилья, но регистрация в доме жильцов не проводится. Через судебное разбирательство все-таки можно добиться права на прописку. Положительное решение суд примет только в том случае, если дачный участок расположен в границах населенного пункта.

Практически отсутствуют какие-либо отличия между дачным и жилищным строительством на сельскохозяйственных землях. Единственное уточнение: если земельный приобретенный надел относится к дачному некоммерческому объединению, все строения, возводимые на его территории, должны быть приведены в соответствие с ранее разработанным проектом застройки.

При условии соответствия параметров здания условиям проекта застройки, никаких других ограничений по габаритам или целевому назначению зданий не предусматривается. Данное обстоятельство выгодно отличает дачное строительство от ИЖС, чем активно пользуются покупатели дачных участков, желающие построить собственный коттедж.

Земли для подсобного хозяйства

Порядок возведения жилья на землях для личного подсобного хозяйства практически повторяет правила, характерные для садоводческих товариществ. Но в данном случае стоит внимательнее отнестись к правилам, установленным местным муниципалитетом, поскольку в ряде случаев постройка жилого дома на земле для ЛПХ может быть запрещена.

Бывали случаи, когда местные власти отказывали в подведении коммуникаций в дома, расположенные на участках вне черты населенного пункта или находящиеся вблизи его границ. Однако если муниципалитет разрешает жилищное строительство на подобных участках, никаких других ограничений не предусматривается.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 62 из 88 читателей считают Запись полезной.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *