Продажа недвижимости несовершеннолетнего

Продажа недвижимости несовершеннолетнего

Какие законодательные ограничения применяются к сделкам с участием несовершеннолетних?

На имущество (особенно недвижимое), располагающиеся в собственности у ребенка (даже долевой) накладываются специальные ограничения. Сделано это специально, с целью обезопасить незащищенную категорию граждан (у ребенка всегда будет жилье, а условия проживания возможно будет только улучшить).

На данный момент все особенности закреплены в следующих НПА:
  • Гражданский кодекс Российской Федерации;
  • Семейный кодекс Российской Федерации;
  • Федеральный закон «Об опеке».

В 2019 году не предстоит существенных изменений по рассматриваемому вопросу.

Исходя из общего порядка проведения соответствующих сделок – на совершения любого действия, связанного с имуществом несовершеннолетнего, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение не всегда будет легко. С самого начала и до конца все операции будут проводиться под контролем работников опеки. Они будут посещать место жительства несовершеннолетнего, выяснять все цели и особенности планируемой сделки. По итогу они обязаны будут предоставить заключение, разрешающее, либо запрещающее совершение каких-либо действий с квартирой.

Основные условия для получения одобрения:
  • приобретаемая недвижимость не должна быть хуже уже имеющийся (ни по площади, ни по ремонту). Возможен вариант только с улучшением жилищных условий;
  • в некоторых ситуациях получение разрешения возможно только при условии, что деньги с реализованной недвижимости будут храниться на специальном счете. Потратить их для других целей не выйдет, поскольку они будут заблокированы.

ВНИМАНИЕ !!! Приобрести квартиру можно и в ипотеку. Правда опять же придется согласовывать с государственными органами и доказывать, что бюджет семьи не понесет существенных расходов и его будет хватать для полноценного содержания несовершеннолетнего.

Согласно положению ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора без получения разрешения со стороны органов опеки повлечет признание договора недействительным (ничтожным). В результате этого будет применено правило двусторонней реституции. То есть положение сторон будет возвращено к первоначальному варианту.

Подготовительный этап

Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:
  • выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом. Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;
  • узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям. Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;
  • до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Согласование продажи в органах опеки

Обязанность на предоставление документов возлагается на родителей ребенка, однако в информационных целях покупатель может получить сведения о проверке.

Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:
  • заявление от родителей ребенка о предоставлении разрешения на продажу квартиры и приобретения новой с записью несовершеннолетнего в собственники. Важно учитывать, что потребуется подписи и соответственно согласия от обоих родителей. Возможна ситуация, когда один из них не в состоянии лично присутствовать при подаче заявления. Здесь поможет нотариус, который удостоверит согласие одного из родителей;
  • документы, подтверждающие право собственности у продавца;
  • специальная техническая документация для каждого объекта (в них содержится указание на жилую и общую площадь помещения);
  • справки о составе семьи, о разводе.

Перечень документов примерный, поскольку в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.

ВАЖНО !!! На этом этапе государственный орган займется проверкой обоих мест жительства. Будут сравниваться жилищные условия, площадь помещения. Как говорилось ранее, для получения одобрительного решения, новая квартира не должна уступать уже имеющейся.

Вместе с заключением, на родителей будет возложена обязанность провести регистрацию новой недвижимости и наделить правом собственности ребенка в специально установленный срок (чаще всего от 3 до 6 месяцев). Неисполнение этой обязанности опасно не только для родителей, но и для покупателя. Органы опеки имеют право на подачу заявления в суд, с целью признания заключенного договора недействительным. Тогда покупатель потеряет приобретенную квартиру, а ждать возмещения убытков и своих собственных средств возможно придется не один месяц.

Проведение государственной регистрации

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, любая недвижимость должна быть зарегистрирована в специально установленный для этого срок. С этим связана некоторые риски для покупателя, даже после получения одобрения со стороны органов опеки и проверки всех документов.

Существуют следующие нюансы:
  • снятие с регистрации несовершеннолетнего не допускается без проведения новой регистрации в другой квартире. Потенциально возможность снять с регистрации по месту жительства без указания нового, возможно, однако на практике шансы получить согласие крайне малы;
  • добиться результата через суд практически невозможно. Судебная практика почти всегда встает на сторону ребенка. По этой причине родителям придется позаботиться о новом месте для регистрации по месту жительства заранее.

Примеры таких ситуаций можно найти, зайдя на любой юридический форум. Довольно часто у продавцов нет в наличии суммы для предварительной покупки квартиры, а продать свою они временно не могут. Покупатель может предоставить денежные средства заранее, но с этим связаны определенные риски.

ВАЖНО !!! В качестве оптимального варианта следует просить продавцов выписать всех собственников до начала государственной регистрации недвижимости на нового собственника. Если имеется положительное решение органов опеки, то это вполне возможно, однако родители должны быть обязательно согласны. В противном случае, даже судебные разбирательства вряд ли приведут к успеху для покупателя.

Таким образом, приобретение недвижимости с несовершеннолетним собственником довольно сложная и запутанная сделка. Основные проблемы связаны с получением согласия от государственных органов на продажу квартиры и прекращения регистрации ребенка по месту жительства. В этой ситуации стоит обратиться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы не упустить значимых моментов. Это позволит максимально снизить потенциальные риски и избежать долгих судебных разбирательств в дальнейшем.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  2. способ продажи (наличный, безналичный);
  3. наличие обременения жилья;
  4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
  3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  1. размер новой квартиры, ее площадь;
  2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  3. условия проживания;
  4. техническая оснащенность;
  5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  3. Отказ одного из родителей от продажи.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Отсутствие прописки в новом жилье.
  6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Рисунок 1 Разрешение органов опеки

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. составление договора, подписание его сторонами;
  3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Рисунок 2 Образец заявления в органы опеки

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности С 1 января 2017 года выписка из Росреестра
Экспликация Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок-собственник). Документ актуален на 2017 год.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
  2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Документ Примечание
Паспорт Одного из родителей
Свидетельство о рождении Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление Заполняется в паспортном столе
Лист убытия

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок не собственник). Документ актуален на 2017 год.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  1. медицинские справки;
  2. виза, билеты в другую страну/город;
  3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *