Пени по договору аренды

Пени по договору аренды

Пени за просрочку платежа аренды

Часто случается ситуации по просрочке арендных платежей в следствии этого возникает увлечение долга и начисления пени.

В договоре аренды одним из основных пунктов предполагается начисление обязательного периодического платежа за арендуемое имущество. Корректно составленный договор предусматривает:

  • сумму платежа;
  • конкретные сроки его проведения;
  • неустойки, связанные с нарушением предыдущих пунктов.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ видами начисляемой неустойки могут быть: штраф или пени. Неустойка, связанная с количеством просроченных дней, подразумевает начисление пени за просрочку платежа аренды. В случае, предусмотренном договором аренды, пени за просрочку арендной платы составляет определенный процент от суммы обязательного платежа за каждый просроченный день.

Важно, что отсчет идет с календарного дня, который следует за предусмотренным договором аренды.

Поскольку наиболее распространенным способом укрепления финансовой дисциплины арендатора является начисление пеней за просрочку платежа аренды, составление договорных обязательств обязательно должно предусмотреть эти санкции. Защита интересов арендодателя в случае некорректного составления договора, не предусматривающего пени за просрочку арендной платы, может производиться в судебном порядке.

Статьей 332 ГК РФ предусмотрен процент за использование просроченного арендного платежа. Арендодатель имеет право на выплату неустойки, определенной законодательством, независимо от наличия данного пункта в арендном договоре.

Решение начисления пени за просрочку платежей по арендной плате в судебном порядке невозможно без письменно оформленных претензий. Полный или частичный отказ от долговых обязательств в письменной форме явится необходимым прецедентом для обращения в суд.

Претензия составляется в произвольной форме, но обязательно содержит сведения о:

  • имени должника;
  • номере, зарегистрированного договора аренды;
  • описание условий нарушения договорных обязательств;
  • сумма требований с обоснованными расчетами;
  • номер и дата претензии;
  • обязательная ссылка на законодательство;
  • указание срока обоснованного ответа на претензию.

Статья 395 ГК РФ позволяет взыскать проценты с арендатора за пользование чужими денежными средствами, поскольку невыплаченная сумма аренды относится к ним. На размер процентов существенное влияние оказывает ставка рефинансирования, которая определяется ЦБ (на данный момент она достаточно низка). Пеня за просрочку платежа аренды может быть в данном случае незначительной. Иногда этого этапа избегают, особенно, если арендная плата выплачена по взаимному соглашению.

Постановлением Пленума ВС РФ от 07.02.2017 N 6 внесены изменения в Постановление ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 марта 2016 г. N 7
Пленум ВС РФ указал: если просрочка была с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, проценты по ст. 395 ГК РФ определяются согласно средним ставкам банковского процента по вкладам физлиц. Речь идет о ставках, которые существовали в месте жительства кредитора-физлица или месте нахождения кредитора-юрлица и имели место в соответствующие периоды просрочки.
Если же просрочка была после 31 июля 2016 года, для расчета процентов по ст. 395 ГК РФ по нужно использовать ключевую ставку ЦБ РФ, которая действовала в периоды просрочки.
Оба правила не будут работать, если законом или договором установлен иной размер процентов.

Как рассчитать неустойки при аренде правильно

При заключении правового договора стороны подписывают документ и полностью согласовывают все его условия. При нарушении этих условий взимается неустойка в виде денежных выплат. Каковы способы расчёта неустойки аренды?

Как начислять пени, и как выглядит формула для расчёта штрафных санкций?

Каким образом выплачивается договорная неустойка при расторжении договора.

Неустойка – это денежная сумма, которая выплачивается кредитору при нарушении каких-либо обязательств заключённого договора. Например, если оплата за предоставленные услуги не поступила вовремя. Обычно сумма неустойки по договору аренды оговаривается сразу при оформлении документа.

Этот пункт отлично стимулирует выполнение всех договорных условий. Выплата компенсации устанавливается за невыполнение абсолютно любого пункта действующего соглашения. Компенсация за просрочку взимается в виде штрафа или пени.

Штраф – это фиксированная определённая сумма, которая выплачивается однократно за какое-либо допущенное нарушение. Пени – это определённый процент, который берётся за каждый просроченный день.

Виды неустоек

Различают два вида неустоек:

  • Законную.
  • Договорную.

Законная неустойка взимается за нарушение договорных условий и просрочку платежей, она не меняется от желания и возможностей сторон, заключающих договор. Определяется эта неустойка законом, она не зависит от условий договорного соглашения (статья 332 ГК РФ).

Примерами являются выплаты алиментов или возмещение компенсации за пользование чужими средствами. Эти удержания не изменяются и от них нельзя отказаться. Также стороны не вправе уменьшить размер суммы.

Договорная неустойка определяется при подписании договора и согласуется сторонами. Размер и порядок начисления оговаривается во время заключения соглашения. Предусматриваются возможные варианты нарушения обязательств и соответствующие размеры выплат.

Законодательство предоставляет полную свободу действий для сторон, заключающих договор. Это касается порядка начисления неустойки и её взыскания.

Неустойки подразделяют на несколько видов:

  • зачётную;
  • исключительную;
  • альтернативную;
  • штрафную.

Зачётная неустойка взимается за неисполнение взятых договорных обязательств. Выплачивается только часть непокрытых убытков.

Исключительная неустойка взимается без возмещения убытков.

Штрафная неустойка – выплата убытков и неустойки в полной мере.

При альтернативной неустойке выплачивается только неустойка или убытки на усмотрение кредитора.

При расчёте неустойки, реальная сумма может существенно отличаться от выплаты, предусмотренной договором.

Штрафные выплаты предполагают определённую меру ответственности сторон, составляющих договор. При их взыскании рассматривается вопрос о вине нарушителя этих соглашений.

Вопросы взыскания просрочки регулируются Гражданским Кодексом РФ.

В тексте договора выплаты могут обозначаться как штраф или пени, в виде определённой суммы или в процентном соотношении.

Чтобы получить выплату от должника, кредитору необходимо доказать наличие убытков в результате несоблюдения пунктов договора.

Договорная неустойка способна защитить интересы двух сторон, участвующих в подписании соглашения.

Начисление неустойки

Соглашение о штрафных выплатах должно заключаться в письменной форме, только в этом случае потерпевшая сторона может потребовать выплату от должника. Обычно такое соглашение является отдельным пунктом составленного договора.

В соответствии со статьей 332 ГК РФ потерпевшая сторона вправе взимать законную неустойку, даже если она не предусмотрена в заключённом договоре.

Штрафные выплаты должник обязан делать самостоятельно. Если нарушитель не выплачивает неустойку добровольно, то кредитор имеет право подать иск в арбитражный суд.

Необходимо составить претензию, в которой производится расчёт пени согласно сумме просрочки. В претензии предоставляется расчёт суммы неустойки, а также срок, в течение которого должна быть произведена выплата.

При отказе выполнить обязательства по погашению задолженности кредитор вправе начать судебное разбирательство. Потерпевшая сторона может обратиться в суд только после проведения досудебных мероприятий.

По закону сначала необходимо выставить претензию неплательщику (согласно статье 148 пункта 2 ГК РФ). Если претензия не выставляется, то заявление не будет рассматриваться. В таком случае истец не соблюдает претензионный или другой досудебный способ урегулирования проблем с ответчиком.

Претензия отправляется заказным письмом или вручается под расписку. При неисполнении претензии вопрос решается в суде. Для этого подаётся заявление в районный или городской арбитраж.

В заявлении указываются:

  • судебная организация;
  • компания;
  • Ф.И.О заявителя;
  • адрес регистрации.

Если иск подаёт законный представитель истца необходимо указать его данные: Ф.И.О и адрес проживания. В нём должно быть описано нарушение прав пострадавшей стороны, и представлены основания для начала судебного разбирательства. Также необходимо перечислить копии документов, которые прилагаются к иску. Справка об оплате госпошлины.

Скачать образец претензии по выставлению неустойки.

Написание искового заявления и оформление претензии лучше всего доверить опытному юристу, у которого есть опыт в решении подобных вопросов.

Формула для расчёта неустойки по договору аренды

При нарушениях договорных обязательств пени рассчитывают по определённой формуле. Для расчёта берётся сумма полностью или часть невыплаченных денежных средств.

Чтобы не ошибиться в расчётах, нужно внимательно изучить пункты договора, которые касаются ответственности сторон. Формулу, по которой рассчитывают неустойку нужно знать не только потерпевшей стороне, но и нарушителям, чтобы не пропустить возможные ошибки при начислении.

Процентная ставка определяет сумму выплаты просрочки и используется при начислении пени. Просрочка оплаты или неоплата может быть в течение определённого периода времени.

Расчёт пени производится на основании трёх показателей:

  • Сумма, обозначенная в договоре.
  • Показатель процентной ставки.
  • Срок неуплаты.

Формула для расчёта неустойки

Сумма * процентная ставка * срок

Пример расчёта неустойки по договору аренды.

Допустим, сумма аренды составляет 30000 рублей. Срок оплаты по договору до 10 числа текущего месяца. Пени насчитываются с той даты, когда должен быть произведён платёж. Если арендатор не оплатил в срок аренду и задержал оплату на 20 дней, то пени берутся в размере 1% за каждый просроченный день.

Сумма – 30000 рублей;

Время просрочки – 20 суток;

Процентная ставка – 1%.

Согласно формуле рассчитываем неустойку: 30000*1%*20 = 6000 рублей за 20 суток.

Расчёт пени по другим видам договоров производится аналогично.

При заключении договора должна быть, обозначена процентная ставка для выполнения подобных расчётов.

Если показатель процентной ставки не определён, тогда используют ставку рефинансирования ЦБ РФ. Правила начисления неустойки прописаны в статье 395 ГК РФ.

В подобном случае формула выглядит так:

Сумма * время просрочки * ставка рефинансирования/ 36000.

Согласно этой формуле легко сделать расчёт итоговой суммы за неустойку аренды.

Онлайн калькулятор расчета неустойки по договору

Производится расчет фиксированного процента договорной неустойки. Калькулятор работает онлайн по правилам расчёта процентов (неустойки) по договору с указанием процента неустойки за каждый день просрочки, а также в процентах годовых.

Бухгалтерский учёт

Штрафы и пени в налоговом и бухгалтерском учёте отражаются по дебету счёта 99 «Прибыль и убытки». Независимо от периода начисления.

Дата проведения проводки обязательно соответствует времени принятия решения. Согласно статье 270 Налогового Кодекса РФ подобные суммы не должны представляться в бухгалтерском учёте как расходы.

Пример претензии по неустойке

Претензия

Об отсутствии оплаты задолженности по договорам аренды

Обоснованное требование ООО «ХХХХХХ» — Арендодатель, изложенные в настоящей претензии об отсутствии оплаты задолженности, обусловлены существенными нарушениями, допущенными ООО «ХХХХХ» — Арендатор, условий договора аренды нежилого помещения, заключенного между Арендодателем и Арендатором (далее Договор).

Данные требования основаны на нижеприведенных веских обстоятельствах, подтвержденных документально, и правовых нормах, в том числе на:

  • Условиях вышеуказанного договора аренды п.1.1., 4.1.,4.3.
  • Нормах, предусмотренных параграфом 1, 4 ГК РФ.
  • Положениях статей 1,10,307,309,310 ГК РФ.
  • Правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ ОТ 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».
  • Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
  • Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014г. №35 «О последствиях расторжения договора».
  • Правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ», обзорах, иных судебных актах.
  • Право Арендодателя привлечь к субсидиарной ответственности контролирующих Арендатора лица (генерального директора, главного бухгалтера, участников общества, иных лиц, контролирующих Арендатора) предусмотренной ст. 9.10. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Как следует из вышеупомянутого, между Арендодателем и Арендатором заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно п.п.1.1. договора аренды Арендатору было передано во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по следующему адресу: __________________________________ общей площадью 2150 кв.

Обязательства, предусмотренные вышеупомянутым договором аренды, осуществляются Арендодателем надлежащим образом, о чем свидетельствует отсутствие каких-либо замечаний, писем, претензий, уведомлений со стороны Арендатора.

В свою очередь Арендатором сделанные существенные нарушения условий договора аренды. В результате ненадлежащих действий и нарушений Арендатором условий договора аренды нежилого помещения Арендодателю наносятся значительные убытки. Этот аргумент Арендодателя является законным и обоснованным ввиду следующего:

В силу п.3. ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении, защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Согласно п.4. указанной нормы никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны выполняться должным образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями действующего законодательства. Согласно п.1ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не может быть допущено.

Как действительно считает Арендодатель, Арендатор, значительно серьезно нарушает условия договора аренды, не выполняет возложенные на себя обязательства должным образом в соответствии с условиями обязательства, по сути, происходит односторонний отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

В силу п.4.1. договора аренды плата за пользование помещением общей площадью 2150 кв.м. составляет 18000 рублей за один кв.м. в год. В соответствии с пунктом 4.2., 4.3. договора аренды Арендатор обязан выполнять в установленные сроки оплаты за аренду помещения, а также сопутствующие услуги, такие как коммунальные платежи, предоставляемые Арендодателем. Согласно п. 5 и 4.6 договора аренды оплата производится Арендатором, как только подписан акт приема-передачи нежилого помещения ежемесячно в течении 10 (десяти) банковских дней текущего месяца после выставления бухгалтерских документов Арендодателем.

Так как Арендатором нарушены важные условия договора аренды, в том числе относящихся к срокам оплаты.

Арендодатель многократно письменно и устно обращал внимание Арендатора на необходимость должным образом выполнения условий договора аренды. Тем не менее многочисленные обращения, уведомления, претензии и требования Арендодателя по этому вопросу были проигнорированы Арендатором. Осуществлять выполнение обязательств договора аренды необходимым образом Арендатор отказывается. Такое поведение говорит о не только о существенных нарушениях условий договора аренды, но и злоупотребления правом Арендатором, что является крайне недопустимым. Согласно ст.10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерениями причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведено недобросовестное выполнение гражданских прав.

Из большого количества претензий, отправленных Арендатору, которые ими получены (наличие доказательств вручения, получения имеются), из Актов сверки, многочисленно направленных Арендатору, а также актов сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016г. по 31.05.2017гг., подписанного Арендодателем и Арендатором, задолженность последнего составляет: 2 000 000,00 рублей.

По состоянию на текущую дату в сумме вышеуказанной задолженности не входит неустойки, начисление которых предусмотрено в п.8.6. договора аренды нежилого помещения. Напоминаем, что согласно данному пункту в случае отсутствия оплаты в указанные сроки, установленные договором аренды, Арендодатель имеет законное право взыскать с Арендатора неустойку в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый просроченный день.

Не выполняя расчет за просрочку, допущенную Арендатором за предыдущий срок в полном объеме, минимальный размер неустойки за каждый день просрочки в данный момент составляет 10000,00 рублей.

Расчет приведен далее:

2000000,00 рублей (сумма долга) * 1 один день просрочки * 0,5% (% неустойка) = 10000,00 рублей.

Особое внимание!

Указанная сумма является минимальной суммой, рассчитанной на 31.05.2017г., эквивалентной сумме просрочки за каждый день, не включается в себя предыдущие суммы пеней. От сюда следует, при полном расчете сумма данной неустойки увеличиться во много раз.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойка признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств, в частности просрочки оплаты. По требованию об уплате неустойке кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст.614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок и условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу ст.619 ГК РФ по требованию Арендодателя договора аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор более 2 раз подряд не внес своевременно арендную плату.

Посей день обязанность Арендатора по оплате арендных платежей не исполнены, в результате чего образовалась задолженность в приведенном выше размере.

Имеем право полагать на то, что наши приведенные доводы, указанные в данной претензии, окажутся убедительными.

При выполнении законных требований Арендодателя, изложенных в данной претензии в нижеуказанный срок, просим Арендатора обратить свое внимание на следующее:

  • Окончание срока действия договора аренды не означает прекращение обязательств Арендатора или невозможность взыскания задолженности и неустойки, что подтверждается правовой позицией Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014г. № 35 «О последствиях расторжения договора», Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21.12.2005г. №104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм ГК РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств», а так же Постановление Пленума Верховного суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств.
  • Арендодатель указывает минимальную сумму неустойки по состоянию на 31.05.2017г., только за 1 день. При выполнении требований Арендодателя, в указанный срок Арендодатель предъявит к взысканию суммы пени в полном объеме, далее последовательно увеличивая ее размер за каждый последующий день просрочки.
  • В случае полного или частичного отказа от удовлетворения данной претензии в указанный срок, Арендодатель обратиться в арбитражный суд для принудительного взыскания с Арендатора всей денежной суммы, в том числе и неустойку, а также причиненные Арендодателю убытки.
  • В случае обращения в арбитражный суд Арендодатель включит в исковое заявление требование об оплате ответчиком госпошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела, а также расходы на оплату услуг адвокатов и юристов, привлеченных для разрешения настоящего спроса в досудебном и судебном порядке. В исковое заявление так же будет включено ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут в дальнейшем поступать на расчетный счет) и иное имущество, находящееся с собственности Арендатора, а также о запрете совершения любых юридических значимых действий (реорганизация, банкротство, внесения изменений в учредительные документы и т.д.).
  • Представители Арендодателя осуществляют ежедневный контроль и мониторинг за действием Арендатора, в том числе за возможными организационными изменениями, сменой единоличного исполнительного органа, изменения юридического адреса и состава участников, возможными реорганизациями или ликвидации Арендатора, иными действиями Арендатора, направленными на уклонения от выполнения обязательств, предусмотренных договором аренды. В случае осуществления Арендатором хотя бы одного из вышеуказанных действий Арендодатель направит возражения в адрес ИФНС г. Москва о запрете на осуществление соответствующего действия со стороны Арендатора.
  • Неправомерные действия Арендатора причиняют значительные убытки Арендодателю, которые возникли в том числе из невозможности ненадлежащего исполнения Арендодателем своих обязательств по кредитным соглашениям, заключенными Арендодателем с кредитными организациями, и выплатой им денежных средств в счет погашения взятых кредиторов. Указанные убытки, причиненные Арендодателю, войдут в состав требований Арендодателя о возмещения убытков.
  • Арендодатель оставляет за собой право инициировать процедуру банкротства Арендатора или самостоятельно участвовать в предполагаемой процедуре банкротства, а также привлечь к субсидиарной ответственности контролирующих Арендатора участников, единоличный исполнительный орган Арендатора. Так же напоминаем согласно ст.9,10 ФЗ, «О несостоятельности (банкротстве)», параллельно с заявлением о признании Арендатора банкротом будет подано заявление о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих Арендатора лиц (руководителя, главного бухгалтера, участников общества).
  • Арендодатель оставляет право за собой право на осуществлении иных действий, предусмотренных условиями договора аренды и действующим законодательством, направленными на принудительное взыскание задолженности и возникшей неустойки.
  • Арендодатель предпримет иные правомерные действия, направленные на привлечение физических и юридических лиц, представляющих и контролирующих юридическое лицо Арендатора, к уголовной, административной и гражданской ответственности. В частности, Арендодатель в течении 10 календарных дней будут подготовлены и направленны необходимые заявления, подтверждающие незаконность действия Арендатора и контролирующих его лиц, подтверждающие факты мошенничества незаконной предпринимательской деятельности, осуществляемой Арендатором и контролирующими его лицами, в правоохранительные налоговые, контрольно- надзорные и иные госорганы в том числе:

В Генеральную прокуратору РФ;

В Прокуратуру г. Москвы;
В Главное Управление Экономической Безопасности и противодействия коррупции ГУ МВД России;

В Главное Управление МВД РФ;

В Следственный Комитет РФ.

Искренне надеемся на Ваше взаимопонимание и погашение образовавшейся задолженности в указанный срок.

В целях мирного (досудебного) урегулирования спора Вы можете связаться посредством использования телефонной связи с представителем Арендодателя по телефону: _______________.

На основании вышеизложенного, руководствуясь условиями договора аренды, вышеуказанными и иными нормами действующего законодательства, принципами добросовестности и справедливости, в целях мирного урегулирования спора, прекращение возможного судебного спора и уменьшения судебных расходов.

Просим в срок до ______________________________.

  • Оплатить задолженность в размере 2000000,00 рублей возникшую в результате неоднократных существенных нарушений условий договора аренды нежилого помещения.
  • Предпринять все необходимые, разумные и зависящие от Арендатора, действия, направленные на надлежащее выполнение своих обязательств, на уменьшение размера причиненных и причиняемых Арендодателю убытков.

В случае, если Арендатором не будут выполнены требования, указанные в данной претензии и в ранее отправленных Арендатору документах, не будет предприняты разумные и зависящие от последнего меры, направленные на прекращение существенных нарушений условий договора аренды нежилого помещения, на устранение препятствий Арендодатель будет вынужден обратиться в Арбитражный суд г. Москвы с исковым требованиями о досрочном расторжении договора аренды, возмещения убытков неустойки в полном объеме, а так же возложении на Арендатора судебных расходов.

Акт сверки взаимных расчетов за период ____________ прилагается.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.04.2015 N 12АП-1876/2015 ПО ДЕЛУ N А57-12929/2014

Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2015 г. по делу N А57-12929/2014

Резолютивная часть постановления объявлена «01» апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен «03» апреля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нечитайло В.М.,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Сакунц Сурена Липаритовича — Шаниной А.А., действующей на основании доверенности от 01.03.2015; Командирова А.А., действующего на основании доверенности от 27.02.2015
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бегерусь Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 января 2015 года по делу N А57-12929/2014 (судья Кулахметов Ш.Б.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сакунц Сурена Липаритовича (ИНН 645404815698 ОГРНИП 304645009200059) к индивидуальному предпринимателю Бегерусь Евгению Владимировичу (ОГРНИП 313644914900017 ИНН 644926044011)
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 года N 2513 за пользование ОПС в сумме 408 руб. 72 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды нежилого помещения 04.12.2013 N 2513 в сумме 1 456 руб. 65 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 21 406 руб.,
по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бегерусь Евгения Владимировича (ОГРНИП 313644914900017 ИНН 644926044011) к индивидуальному предпринимателю Сакунц Сурену Липаритовичу о признании недействительным пункта 5.3 договора аренды нежилого помещения от 04.12.2013 года N 2513 и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Индивидуальный предприниматель Сакунц Сурен Липаритович (далее по тексту — истец, ИП Сакунц С.Л., арендодатель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бегерусь Евгению Владимировичу (далее по тексту — ответчик, ИП Бегерусь Е.В., арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 за пользование ОПС в сумме 408 руб. 72 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 1 456 руб. 65 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 21 406 руб. Также истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.
Определением от 24.07.2014 суд принял к производству встречное исковое заявление ИП Бегерусь Евгения Владимировича к ИП Сакунцу Сурену Липаритовичу о признании недействительным пункта 5.3 договора аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование встречных исковых требований о признании пункта 5.3. договора ничтожным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП Бегерусь Евгений Владимирович сослался на несоответствие данного пункта договора пунктам 2, 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 330, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 27 января 2015 года исковое заявление удовлетворено в части.
С ИП Бегерусь Евгения Владимировича в пользу ИП Сакунца Сурена Липаритовича взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 408 руб. 72 коп., пени в сумме 667,64 руб., неустойку в сумме 21 406 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
В удовлетворении встречного искового заявления — отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Бегерусь Евгений Владимирович обратился с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить в части взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 за пользование ОПС в сумме 408 руб. 72 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 1 456 руб. 65 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513 в сумме 21 406 руб., а также в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании недействительным пункта 5.3 договора аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 2513, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу в обжалуемой части новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.
По мнению подателя жалобы, в обжалуемом акте неполно выяснены, обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, не правильно применены нормы материального права, а именно не учтено, что содержание пункта 5.3, которым предусмотрена неустойка за расторжение договора аренды, приводит к дисбалансу в пользу арендодателя, так как после окончания срока предупреждения он получает сумму арендной платы за третий месяц с одновременной возможностью сдать помещение в аренду.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 04 декабря 2013 года между истцом и ответчиком заключен договор N 2513 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает в аренду арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 38,92 кв. м на втором этаже четырехэтажного здания под офис, расположенное по адресу: г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, л. 45 (пункт 1.1. договора).
Арендуемая недвижимость находится у арендодателя в собственности, что подтверждено свидетельством от 07.02.2007 64 АБ N 843094.
Согласно пункту 2.1. договора размер арендной платы составляет 550 руб. за один кв. м в месяц или 21 406 руб. в месяц за арендованное помещение.
Пунктом 2.2. предусмотрено, что арендатор возмещает арендодателю затраты по следующим коммунальным и иным услугам, представляемым арендодателем: по электроснабжению арендуемых помещений и возмещению затрат по обслуживанию трансформаторной подстанции и коммуникаций электроснабжения, водоснабжение (холодное и горячее), услуги связи, пользование охранно-пожарной сигнализацией, которая установлена в арендуемых помещениях.
Размер платы за пользование охранно-пожарной сигнализацией составляет 576 руб. в месяц (пункт 2.3. договора).
По правилам пункта 2.7. договора арендная плата исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения.
Пунктом 2.6. стороны согласовали, что арендная плата и плата за пользование ОПС выплачивается арендатором в виде 100% предоплаты до 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Возмещение затрат по коммунальным услугам производится в срок до 10 числа месяца, следующего за тем в котором они были оказаны.
За нарушение сроков внесения платежей, указанных в пунктах 2.4. и 2.6. договора стороны установили ответственность в виде начисления пеней за просрочку оплаты в размере 0,1% от суммы неоплаченной в срок.
Права и обязанности сторон сформулированы в разделе 3 договора.
Подпунктом 5 пункта 3.2. стороны согласовали обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя за 60 календарных дней о предполагаемом освобождении помещения в связи с окончанием договора, либо о намерениях заключить договор аренды на новый срок.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 3.2. договора арендатор обязуется при досрочном освобождении помещений произвести с арендодателем расчет по арендной плате и услугам (включительно по последний день фактического пребывания арендатора и его имущества в арендуемом помещении).
Согласно подпункту 12 пункта 3.2. договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги в сроки, установленные договором.
В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды арендатор обязан в течение 5 календарных дней, считая с момента подписания договора, перечислить арендодателю арендную плату за первый и залоговую плату за последний месяц (депозит) аренды.
Плата за последний месяц аренды является залоговой и остается в собственности арендодателя независимо от количества дней в последнем месяце пребывания арендатора или его имущества на арендованной площади.
03 декабря 2013 года стороны подписали акт приема-передачи недвижимости без возражений и скрепили печатями.
Договор вступает в законную силу с момента подписания и действует до 31.10.2014 (пункт 8.1. договора.).
В соответствии с пунктом 5.3. договора стороны предусмотрели возможность одностороннего досрочного его расторжения, письменно предупредив другую сторону за 60 календарных дней до предполагаемого расторжения договора. В этом случае сторона, инициировавшая досрочное расторжение договора выплачивает другой стороне неустойку в размере арендной платы за 1 месяц, которая исчисляется согласно условиям договора.
26 марта 2014 года ответчик, сославшись на подпункт 5 пункта 3.2. договора, сообщил истцу об освобождении арендуемого помещения с 01 апреля 2014 года.
Арендодатель направил в адрес арендатора претензию, сославшись на то, что указанный пункт в договоре регламентирует поведение арендодателя в случаях, не относящихся к расторжению договора. Кроме того, истец указал, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе истца согласовано сторонами в пункте 5.3. договора.
В связи с чем, по мнению истца, договор считается расторгнутым с 26.05.2014.
26 мая 2014 года стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества от арендодателя арендатору (т. 1 л.д. 14).
Кроме того, истцом вручена ответчику претензия с требованием в срок до 28.05.2014 погасить задолженность по арендной плате за апрель в сумме 21 406 руб. и плату за пользование ОПС в размере 567 руб.; оплатить коммунальные и иные услуги за март 2014 года; внести плату за иные и коммунальные услуги за апрель, и неустойку за досрочное расторжение по пункту 5.3. договора в сумме 21 406 руб.
Требования, изложенные в претензии в полном объеме не исполнены.
Ответчик ненадлежащим образом исполнял условия договора по своевременному внесению платежей.
За ответчиком образовалась задолженность в размере 408, 72 руб. за пользование ОПС за апрель 2014 года, начислены пени за несвоевременное внесение платежей в общей сумме 1456, 65 руб., и неустойка за досрочное расторжение договора в размере ежемесячной арендной платы 21 406 руб., что послужило основанием для обращения истца в суд за защитой прав и законных интересов.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования индивидуального предпринимателя Сакунц Сурена Липаритовича о взыскании задолженности за ОПС в сумме 408,72 руб. подлежат удовлетворению.
Учитывая положения части 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда в названной части апелляционным судом не проверяется.
Рассматривая требования арендодателя о взыскании с арендатора неустойки за нарушение условий договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что они подлежат удовлетворению в части.
Учитывая несвоевременное внесение платежей по договору с нарушением сроков, согласованных сторонами в пунктах 2.4., 2.6. договора, ответчику начислены пени по пункту 4.2. договора в общей сумме 1456, 65 руб.
Проверив представленный истцом расчет суммы пеней, суд первой инстанции, обоснованно счел его верным. Размер пеней подтвержден представленными истцом документами.
Как следует из материалов дела, ответчиком заявлялось ходатайство о снижении размера пеней в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, обосновав что заявленная ко взысканию сумма пеней явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой.
Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4.2. договора за нарушение сроков внесения платежей, указанных в пунктах 2.4. и 2.6. договора стороны установили ответственность в виде начисления пеней за просрочку оплаты в размере 0,1% от суммы неоплаченной в срок.
Как следует из представленного истцом расчета, ответчику, исходя из суммы долга с учетом внесенных и депозитных платежей, начислены пени за нарушение сроков оплаты в общей сумме 1 456,65 руб.
Судом установлено, что между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.
Факт просрочки внесения платежей подтвержден письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.
Ответчик в отзыве на иск просит снизить пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В пункте 42 Постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.
Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств, вытекают из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).
В связи с этим Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что применение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является не правом, а обязанностью суда в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, от 14.10.2004 N 293-О).
В соответствии с пунктом 1 Постановления от 22.12.2011 N 81 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Согласно пункту 2 Постановления от 22.12.2011 N 81 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Таким образом, снижение судом неустойки ниже определенного размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.
Сумма заявленной истцом неустойки, составляющая 0,1 процент в день от неоплаченной суммы, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, она существенно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующую на момент вынесения судом решения (8,25% годовых).
Установленная договором мера ответственности в 4 раза превышает ставку рефинансирования и составляет 36% годовых, из чего следует, что процент неустойки, заявленной истцом, является чрезмерно высоким.
Принимая во внимание требования разумности и справедливости, конкретные обстоятельства настоящего дела, суд первой инстанции обоснованно счел необходимым применить к отношениям сторон положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить пени до двукратной учетной ставки Банка России.
Согласно расчету суда общая сумма пени составляет 667,64 руб. В остальной части исковых требований о взыскании пени — следует отказать.
Кроме того, ИМ Сакунц С.Л. просил взыскать с ответчика неустойку за одностороннее досрочное расторжение договора арендатором по пункту 5.3. договора аренды от 04.12.2013.
Полагая, что указанный пункт договора не соответствует нормам пункта 3 статьи 450, пунктов 2, 5 статьи 453, статьям 330, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП Бегерусь Е.В. обратился со встречным иском к ИП Сакунц С.Л. о признании недействительным пункта 5.3. договора аренды от 04.12.2013 N 2513.
В обоснование своих требований истец ссылался, что в спорном пункте договора аренды неустойка предусмотрена не за неисполнение обязательств по договору, а как компенсация возможных убытков без доказывания их наличия и размера. Полагая, что поскольку основанием для расторжения договора послужило не существенное нарушение условий договора одной из сторон, то условие о компенсации убытков другой стороне в виде выплаты неустойки противоречит закону и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
В рассматриваемом случае стороны, в своей воле и в своем интересе осуществляя гражданские права, установили порядок расторжения договора субаренды, отличный от диспозитивно установленного положениями статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрев уплату неустойки в случае досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон — пункт 5.3. договора аренды.
В рассматриваемом споре, положениями глав 25, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены ограничения для сторон при заключении договора аренды в части установления иных, помимо предусмотренных законодательством оснований для досрочного расторжения договора, равно как и для определения условия о взимании дополнительных платежей в случае досрочного расторжения договора.
Учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16, оснований для признания недействительным условия, содержащегося в пункте 5.3. договора аренды, нет.
В связи с чем, как правильно указал суд первой инстанции, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.
Кроме того, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 рекомендовал судам при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, принимать во внимание следующее.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, согласно пункту 9 указанного Постановления с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора.
При оценке того, являются ли положения пункта 5.3. договора аренды явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, суд исходит из того, что договор аренды заключен в условиях свободной конкуренции, ИП Бегерусь Е.В. обладал автономией воли как в выборе контрагента по сделке, так и в согласовании договорных условий в связи, с чем не может быть признан слабой стороной договора в том смысле, который придается контрагенту по сделке указанным выше Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16.
Кроме того пункт 5.3. договора аренды предусматривает ответственность обеих сторон за отказ от исполнения договора.
Из представленных доказательств следует, что договор аренды прекращен досрочно по требованию арендатора, поэтому в соответствии с пунктом 5.3. договора аренды у истца возникло право требовать неустойку за досрочное расторжение договора в размере арендных платежей за 1 месяц, в сумме 21 406 руб.
Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что исковые требования в части взыскания неустойки в сумме 21 406 руб. обоснованы и подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, пришла к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба — без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 января 2015 года по делу N А57-12929/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК

Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора. В противном случае соглашение сторон о договорной неустойке может быть признано недействительным и стороны не смогут взыскать такую неустойку (см. Риск арендодателя 12.3.1).

При согласовании условия о неустойке необходимо определить основания ее уплаты. В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Следовательно, можно сделать вывод, что в договоре требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых уплачивается неустойка. Общая формулировка, например о том, что неустойка уплачивается при любом неисполнении обязательств, влечет признание соглашения о неустойке несогласованным, и стороны не могут требовать ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.2, Риск арендатора 12.3.1).

С учетом требований ст. ст. 330, 432 ГК РФ соглашением о неустойке считается достигнутым, если в договоре определены ее размер и механизм начисления (Постановление ФАС Уральского округа от 22.07.2009 N Ф09-5172/09-С6).

Таким образом, для того, чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре необходимо предусмотреть:

– случаи уплаты штрафа и его размер;

– случаи уплаты пени и ее размер;

– валюту неустойки.

Если условие о неустойке не согласовано

В таком случае нельзя будет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (см. Риск арендатора 12.3.2).

Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их.

Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.

Условие о погашении неустойки до погашения основного долга

Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга. Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст. 319 ГК РФ (т.е. требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным.

После вступления в силу с 1 сентября 2013 г. изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым. Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что в случаях, когда условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, он может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ даже при отсутствии в законе специальной оговорки о ничтожности такого договора или условия (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Представляется, что условие, по которому поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга, будет являться оспоримым и после разъяснения, данного Пленумом Верховного Суда РФ, поскольку в нем идет речь о противоречии существу определенного вида обязательства, тогда как ст. 319 ГК РФ регулирует общие положения об их исполнении.

Уменьшение неустойки, несоразмерной последствиям нарушения обязательства

Суд вправе уменьшить неустойку, рассчитанную согласно условиям договора, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

  1. Должнику, являющемуся коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем либо некоммерческой организацией, деятельность которой приносит доход, следует подать обоснованное заявление о снижении неустойки (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такое заявление (ходатайство) подается по правилам ст. 159 АПК РФ.

При этом возражения относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к возникновению у кредитора необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ, п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

  1. Размер неустойки, взыскиваемой с иных лиц, суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ как по заявлению должника, так и по собственной инициативе, если установит очевидную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  2. Размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующих в периоды просрочки в месте жительства кредитора или месте нахождения кредитора – юридического лица (п. п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  3. При уменьшении неустойки за нарушение неденежного обязательства предусмотренные п. 6 ст. 395 ГК РФ правила о снижении процентов на сумму долга (за пользование чужими денежными средствами) не применяются, если иное не установлено законом (п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Внимание! Условие договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ является ничтожным (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

12.3.1. Случаи уплаты штрафа по договору аренды и его размер

Штраф – это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Его установление целесообразно, если пострадавшей стороне важен факт неисполнения обязательства, а не нарушение срока его исполнения.

Основания для уплаты штрафа

Штраф можно установить, например, в следующих случаях:

– передача имущества в аренду без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов;

– использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;

– любые другие нарушения по усмотрению сторон.

По смыслу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ штраф может быть установлен в договоре за предоставление другой стороне недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Речь идет об обстоятельствах, имеющих отношение в том числе к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений либо относящихся к третьему лицу. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не будет препятствовать взысканию неустойки (абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Недостоверными могут оказаться заверения со стороны как арендодателя, так и арендатора (например, заверения арендатора о стабильном финансовом положении, заверения арендодателя о техническом состоянии объекта аренды).

Обязанность уплатить штраф возникает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что контрагент будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Если сторона дала недостоверные сведения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет уплатить штраф вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений (иное может быть предусмотрено соглашением сторон). В этом случае сторона, предоставившая недостоверные заверения, предполагается знавшей о том, что контрагент будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Размер штрафа

Размер штрафа может быть определен указанием либо конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета (например, 10 процентов от стоимости арендованного имущества).

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Арендатор несет перед арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере (указывается сумма) рублей”.

“В случае просрочки предоставления имущества в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере 5 (пяти процентов) от стоимости имущества”.

——————————–

Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре аренды не согласовано условие о штрафе

В этом случае добросовестная сторона будет не вправе требовать уплаты штрафа за нарушение условий договора (ст. 331 ГК РФ).

12.3.2. Случаи уплаты пени по договору аренды и способы определения ее размера

Пеня – это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Основания для начисления пени

Пеню можно установить в следующих случаях:

– нарушение срока внесения арендных платежей;

– нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;

– несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;

– неисполнение любого иного обязательства в срок.

Подробнее о согласовании условия о неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды см. п. 4.2.4 “Срок возврата арендованного имущества” настоящих Рекомендаций.

Размер пени

Стороны договора вправе определить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Подробнее обо всех особенностях снижения судом данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Размер пени может быть определен различными способами:

1) указанием фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– конкретную сумму, подлежащую начислению;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере (указывается сумма) за каждый день просрочки”;

——————————–

2) указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– проценты, подлежащие начислению;

– сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

——————————–

Пример формулировки условия:

“При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки”.

——————————–

Рекомендуется для каждого вида пени устанавливать один способ определения ее размера. Если в договоре установить сразу два способа определения размера пени за одно нарушение, суд может признать условие о размере пени несогласованным, что повлечет невозможность ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.3).

Стороны договора вправе установить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Правомерно ли при просрочке внесения арендной платы начислять неустойку на сумму включенного в арендную плату НДС?

Ответ: Да, правомерно.

Обоснование: При взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен НДС, неустойка начисляется в том числе и на сумму налога (Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2010 по делу N А68-2912/07-147/7 (Определением ВАС РФ от 26.07.2010 N ВАС-6552/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А56-33400/2009). Данный вывод основан на правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 при разрешении вопроса о правомерности начисления процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, на сумму НДС. Согласно этой позиции НДС в силу п. 1 ст. 168 НК РФ является частью цены товаров (работ, услуг), подлежащей уплате по договору, поэтому обязанность по его уплате в составе цены не является публично-правовой. При просрочке оплаты должник применительно к НДС пользуется не суммой, подлежащей перечислению в бюджет, а денежными средствами кредитора. Соответственно, проценты должны начисляться и на ту часть долга, которая приходится на сумму налога.

Указанная позиция ВАС РФ может быть применена и в случае, когда арендодатель является плательщиком НДС, но по условиям договора налог не включен в арендную плату (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору поставки: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2011 по делу N А56-3564/2010 (Определением ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4938/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Вместе с тем если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то пеня должна начисляться только на сумму основного долга (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору подряда: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А08-3540/2009-28).

Если размер пени не согласован

В таком случае условие о неустойке является несогласованным и стороны не вправе требовать ее уплаты (см. Риск арендодателя 12.3.4).

Если договором определен размер неустойки, но не установлен период просрочки, за который она взимается, такая неустойка будет расценена в качестве единовременного штрафа. Сторона в этом случае сможет взыскать неустойку только за один факт просрочки (см. практику, подтверждающую данный вывод в аналогичной ситуации по договору поставки: Постановление ФАС Центрального округа от 04.05.2007 по делу N А62-4475/2005).

Предельный размер пени

Для ограничения размера ответственности при установлении неустойки в форме пени стороны могут согласовать в договоре ее предельный размер (например, не более чем 10 процентов от суммы задолженности).

——————————–

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более 10% суммы просроченного платежа”.

——————————–

Другим способом ограничения размера неустойки является установление предельного срока, за который она взимается (например, не более двух месяцев с момента наступления срока уплаты арендных платежей).

——————————–

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более двух месяцев с момента наступления срока оплаты”.

——————————–

Внимание! Установление в договоре предельного размера пени не лишает суд права снизить ее величину, если он сочтет неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Подробнее о правилах снижения неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре предельный размер пени не установлен

В этом случае неустойка будет взыскана полностью и рассчитана до момента исполнения обязательства исходя из условий, согласованных в договоре. Однако, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, она может быть снижена судом по правилам ст. 333 ГК РФ. Подробнее о снижении неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

12.3.3. Валюта неустойки по договору аренды

Неустойка может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах (у. е.) и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 “О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации”).

В связи с этим стороны должны обязательно согласовать курс, по которому неустойка будет пересчитана в рубли для осуществления оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ). Подробнее об определении курса валют по отношению к рублю РФ см. п. 6.2.2 настоящих Рекомендаций.

Таким образом, независимо от того, в какой валюте установлена неустойка, ее уплата будет осуществляться в рублях РФ.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет перед арендатором ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде штрафа в размере (указывается сумма) долларов США. Подлежащая взысканию сумма штрафа уплачивается в рублях и определяется по курсу рубля к доллару США на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора”.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *