Как расторгнуть договор аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Содержание

Можно ли

Законодательство категорично относится к досрочному расторжению договора, поэтому зачинщику процесса полагается штраф. Сама необходимость в расторжении может появиться в виду различных обстоятельств.

Также как и подписание соглашения, его расторжение обязано осуществляться только в соответствии с принятыми в законодательстве правилами.

Желательно ознакомиться с этими положениями ещё до начала этапа расторжения, поскольку в процессе может обнаружиться масса неприятных моментов.

Возможность расторжения допускается как по соглашению обоих его участников, так и только одного из них. В последнем случае предусматривается ряд причин, на основании которых представители могут разорвать арендное соглашение односторонним способом.

Нормативная база нашей страны включает в себя несколько основополагающих факторов для расторжения отношений, как для арендодателя, так и для квартиросъёмщика.

Если говорить об арендодателе, то он может потребовать расторжения договорных отношений в следующих случаях:

  • наниматель на протяжении двух месяцев не вносил оплату за пользование имуществом;
  • на квартиросъёмщика имеются жалобы от соседей;
  • он не оплачивает коммунальные услуги, при этом продолжает активно ими пользоваться;
  • не желает пускать собственника имущества в квартиру;
  • действие квартиросъёмщика приносят значительный ущерб состоянию имущества, как технического, так и сантехнического плана;
  • наниматель произвёл ремонтные работы в квартире без разрешения собственника, даже если он попросту переставил мебель на другое место;
  • арендатор завёл домашнего питомца без согласия собственника квартиры.

Даже если наниматель допустил одну погрешность из всего списка, собственник имеет право потребовать досрочного расторжения арендного договора. Для этой цели он должен сообщить нанимателю о своём решении и предоставить ему несколько дней на поиски нового жилья и сам переезд.

В большинстве случаев этот срок указывается в самом договоре, и составляет не более 30 суток. Даже когда наниматель не соглашается с погрешностями, на которые указывает собственник, тогда единственным выходом для отстаивания своих прав является судебная инстанция.

Поскольку в суде потребуют обязательного отстаивания своей точки зрения, скорее всего инициатору придётся обратиться за помощью к опытному юристу либо адвокату.

Если сторонам удаётся договориться, тогда они составляют договор о досрочном расторжении соглашения. В нём обязательно проставляется номер и дата расторгаемого документа.

Отмечается, с какого именного числа документ будет считаться расторгнутым. Лучше заранее предусмотреть, что аннулированный договор будет являться совершённым с момента подписания акта.

Законодательство позволяет участником арендных отношений расторгать договора в досрочном режиме несколькими способами:

  • по обоюдному решению сторон;
  • по желанию квартиросъёмщика;
  • по инициативе хозяина имущества;
  • через судебную инстанцию.

В документе заблаговременно должны обозначаться условия его досрочного расторжения, в том числе вопросы оплаты с хозяином и времени выезда из имущества.

По обоюдному согласию соглашение разрывается тогда, когда все его участники смогли достичь понимания и приняли решение о мирном расставании. Документ будет считаться расторгнутым только после того, как квартира будет возвращена хозяину.

Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно, описывается в статье: как сдать квартиру в аренду правильно.

На что обратить внимание при аренде квартиры, узнайте в этой статье.

Порядок действий

Юридическое расторжение арендных отношений является сложным процессом, который может сопровождаться огромными сложностями, возможными появлениями разногласий.

Чтобы должным образом пройти этот шаг, каждый участник обязан обращать внимание на список правовых норм, которые затрагиваются в подобных ситуациях.

Если сторонам удаётся прийти к мирному соглашению, расторжение осуществляется в следующем порядке:

  • вначале участники составляют договор о расторжении первого документа. Он составляется в той же форме, что и арендный договор. Об этом подробно указывается в статье 452 ГК России;
  • если документ имеет простой письменный формат, тогда для его расторжения составляется только соглашение, заверенное подписью каждого участника;
  • если бумаги были зарегистрированы на основании всех требований принятых нормативных актов, тогда его расторжение в обязательном порядке регистрируется аналогичным способом в Росреестре.

По инициативе арендатора

В нормативных актах описывается внушительный список конкретных обстоятельств, которые позволяют квартиросъёмщику разрывать договорные отношения.

Так, ему предоставляется это право в следующих случаях:

  • собственник всячески препятствует использовать переданное жильё;
  • имущество стало малопригодным для нормальной жизни;
  • жильё имеет недостатки, о которых ранее не сообщалось в договоре;
  • хозяин не желает осуществлять ремонтные работы, несмотря на то, что это требование было отмечено в соглашении.

В одностороннем порядке арендатором

Ясно, что если хозяин всячески избегает выполнения своих обязанностей по договору, тогда наниматель может рассматривать его действия как нарушение условий. Однако в некоторых случаях ситуация складывается так, будто бы собственник попросту не знает о несоблюдении условий по каким-либо причинам.

Если инициатором расторжения сделки является только наниматель, он обязан сообщить о своём решении собственнику.

Для этого он обязан уведомить хозяина предварительно. Хорошо, если ещё на этапе подготовки соглашения, арендатор отдельным пунктом пропишет возможность одностороннего расторжения по личной инициативе.

Если же такого пункта нет, достичь досрочного прекращения соглашение всё же возможно, но сам процесс будет более сложным и долгим.

Возможность расторжения арендной договорённости в одностороннем порядке без привлечения судебных органов напрямую отталкивается от времени его действия.

Например, если соглашение заключено на неопределённый период времени, тогда арендатор может расторгнуть его в любой момент, причём его действия будут законны.

Главное, чтобы он смог заблаговременно уведомить собственника о своём решении. Если в аренду передаётся жилое имущество, законом установлено 3 месяца, и 1 месяц для иного имущества. Об этом подробно рассказывается в п.2 ст.610 ГК России.

Обозначать возможность арендатора на расторжение соглашения без обращения в суд не обязательно, поскольку она имеется для него на законных основаниях.

Время уведомления о расторжении договорённостей может быть скорректировано по желанию участников. Изменения в обязательном порядке закрепляются документально.

Если говорить о соглашениях, которые были заключены на конкретный временной промежуток, то они не могут быть разорванными без суда.

Так, в статье 620 ГК России отмечено, что разорвать соглашение по своей воле наниматель вправе только через судебный орган.

Следовательно, у него отсутствует шанс на прекращение действия арендного соглашения без весомых причин, и конечно же, без обращения в суд.

Этот закон обходит только те случаи, когда соответствующая возможность присутствовала в арендном соглашении с самого начала. Иногда в нём также может присутствовать пункт, в котором описывается право на расторжение без обращения в суд.

Возврат денег

Сразу после прекращения действия арендного соглашения, все существующие обязанности и права участников возвратятся обратно. Жильё полностью возвращается собственнику, и условия по перечислению денег по аренде квартиросъёмщика больше не касаются

Но в этой ситуации, участник, из-за которого возникли убытки в результате одностороннего расторжения соглашения, обладает возможностью на их возмещение вторым лицом.

Если говорить о досрочном расторжении соглашении, оплата по которому была осуществлена за весь период пользования квартирой, тогда хозяин обязан вернуть деньги обратно.

Возврату подлежит сумма только за тот срок, которым наниматель ещё не успел воспользоваться. На практике эти деньги выплачиваются как в добровольном порядке, так и по вердикту суда.

Обеспечительное финансирование, которое осуществляется в момент подписания арендного соглашения недвижимого объекта, возвратить обратно немного труднее. Процедура такого возврата полностью управляется условиями соглашения.

Но доказав неправомерное исполнение собственником своих обязательств либо ссылаясь на непредвиденные обстоятельства этот платёж вполне может подлежать возврату. В последнем случае разбираться в конфликте будет судебный орган.

Судебная практика

Помимо действующего законодательства, следует обратить внимание на судебную практику. Иногда она бывает непредсказуема. В качестве примера можно привести случай, возникший между участниками договора аренды совсем недавно.

Так, гражданин Колесников И. И с Ивановым Б.В. составили договор с 01 апреля 2016 года, срок действия которого оканчивался 31 декабря 2016 года.

В документе они отметили, что если кто либо из них пожелает разорвать договор, он обязан уведомить второго участниками о своём решении не позднее 2 недель до предполагаемой даты отъезда.

Уже 1 сентября Колесников И.И. смог купить собственную квартиру, поэтому съёмная квартира ему уже не понадобилась. Сразу после покупки он уведомил собственника Иванова Б.В, и 15 сентября освободил жилплощадь.

Если обратить внимание на практику, нередко даже самые доброжелательные отношения между сторонами оканчиваются судебной инстанцией.

Зачастую такая проблема возникает в результате нарушительных действий квартиросъёмщика, и нерационального поведения со стороны собственника жилья.

Образец договора аренды квартиры вы можете посмотреть в статье: договор аренды квартиры.

О праве на заключение договора аренды земельного участка .

Договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой рассматривается на этой странице.

Причины досрочного расторжения договора аренды

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Что говорит закон об аренде жилья без посредников?

Зачем нужна регистрация договора аренды? Читайте

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:

  • Использование переданного имущественного объекта с нарушениями условий соглашения. Обязательством арендатора является соблюдение всех условий, прописанных в договоре, иначе это может стать объективной причиной для расторжения соглашения.
  • Порча состояния имущества, находящегося в аренде, несогласованная перепланировка объекта. (см. Как узаконить перепланировку квартиры)
  • Задержка платежа на личный счет арендодателя более 2 месяцев подряд. В некоторых случаях, включенных в условия договора, достаточно будет одной просрочки платежа.
  • Отказ от проведения капитальных ремонтных работ, оговоренных в обязанностях договора. Срок для его проведения устанавливается при подписании договора аренды. При его отсутствии арендатор обязан проводить реставрацию в рациональные сроки.

Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.

Если арендатор решает расторгнуть договор аренды исходя из других мотивов, не указанных в договоре аренды, то аннулирование происходит только при согласии другого участника или же в судебном порядке.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды? Образец

Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему уведомление о расторжении договора аренды (образец). Эта процедура является обязательной, если решение принято. Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.

На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.

Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.

Если уведомление о расторжении договора аренды отправлено, а второй участник процесса его игнорирует, то контрагент имеет право обратиться в судебные органы.

Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.

Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:

  1. Вводная часть, в которой указываются данные лиц, участвующих в сделке;
  2. Основа, с содержанием реквизитов расторгаемого договора аренды, причин и правовых оснований;
  3. Список уточняющих деталей, таких как предполагаемое число расторжения договора;
  4. Дата и подпись дня, когда уведомление было составлено.

Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец

Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:

  • Дата и местоположение при составлении соглашения;
  • Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
  • Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
  • Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
  • Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
  • Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.

Скачать соглашение о досрочном расторжении договора аренды (образец)

Данная бумага издается в двух копиях, для каждого из участников.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как расторгнуть договор аренды квартиры» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно! Была ли Запись полезна? 68 из 90 читателей считают Запись полезной.>Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании URVISTA Рената Кашина:

Согласно законодательству, имеющийся в договоре пункт о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения не расторгает автоматически договор, если Вы на него ссылаетесь. По закону, расторжение любого договора досрочно возможно только по соглашению сторон или через суд.

Таким образом, если Вы предупредили арендаторов устно, лучше продублировать письмо-уведомление с намерением расторгнуть договор найма по Вашей инициативе со ссылкой на данный пункт договора, указать просьбу освободить квартиру в течение 30 дней, направить арендаторам эти письма по всем известным адресам: адресу постоянной регистрации по месту жительства, по месту временного пребывания (если есть временная регистрация) и по месту фактического проживания (по адресу Вашей квартиры) заказным ценным письмом с описью вложения, сохранить квитанции и описи вложения.

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Для дальнейшей зашиты в суде необходимо собрать все подтверждения Вашего общения с арендаторами: звонки, смс, сообщения в мессенджерах, электронной почте; найти свидетелей, соседей, которые смогут подтвердить факт проживания арендаторов в Вашей квартире после Вашего уведомления, факт устного уведомления о расторжении договора и Вашей просьбы освободить квартиру.

Далее желательно обратиться к участковому, чтобы он зафиксировал факт проживания арендаторов в квартире, как в момент уведомления, так и по истечении 30-дневного срока после уведомления, чтобы подтвердить нарушение документально. После чего необходимо получить у участкового копию протокола об административном правонарушении. Перед обращением к участковому требуется подготовить и предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство или выписку из ЕГРН), паспорт, договор найма квартиры с арендаторами, документы о направлении писем арендаторам.

Если по истечении 30 дней после получения письменного уведомления квартиранты откажутся выезжать, необходимо обратиться в суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о расторжении договора найма, выселении арендаторов, взыскании арендной платы (если арендаторы перестали оплачивать аренду). К исковому заявлению прилагаются все вышеперечисленные доказательства: договор найма, документы об отправке уведомлений, документальное подтверждение факта нарушения от участкового, переписка, звонки, показания свидетелей. После получения решения суда и исполнительного листа в суде необходимо подать исполнительный лист приставам, которые уже в свою очередь должны выселить жильцов в принудительном порядке с составлением акта о выселении.

Отвечает адвокат Уральской коллегии адвокатов Свердловской области Антон Задоркин (Екатеринбург):

В случае отказа арендатора покинуть арендованное помещение необходимо предпринять следующие шаги.

  1. Направить арендатору заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды. В случае отказа арендатора добровольно покинуть жилое помещение можно обратиться с заявлением в полицию для того, чтобы сотрудники правоохранительных органов провели проверку по данному факту (конечно, только суд вправе выселить злополучного арендатора, но нередки случаи, когда сотрудники полиции могут повлиять на такого жильца, тем более что данная проверка проводится в кратчайшие сроки). В случае же, если сотрудники полиции не смогут помочь, то постановление об отказе в возбуждении уголовного дела будет дополнительным доказательством того, что арендатор незаконно занимает арендуемое помещение.
  2. Если после вышеуказанных мероприятий арендатор останется при своем мнении, то необходимо обратиться в суд по месту жительства арендатора с требованием о его выселении. К данному исковому заявлению необходимо приобщить копию договора аренды, копию уведомления о расторжении договора аренды + доказательства отправки арендатору заказного письма, а также копию постановления об отказе в возбуждения уголовного дела (в случае наличия). Кроме того, на само судебное заседание можно пригласить пару свидетелей, которые могут подтвердить, что арендатор до сих пор проживает в квартире. При подаче искового заявления необходимо заплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. После подачи искового заявления судебное заседание, исходя из моей практики, назначается примерно через месяц. По таким категориям дел суд, как правило, проходит за одно судебное заседание и затем выносит решение. В случае несогласия с вынесенным решением его можно обжаловать в суде апелляционной инстанции.

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Отвечает основатель и генеральный директор сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Законным методом безусловно будет являться иск в суд о принудительном выселении. После того, как это произойдет, Вам нужно будет обратиться в службу судебных приставов уже для принудительного исполнения решения суда. Когда судебные приставы исполнят решение суда, то можно подать иск об убытках (упущенной выгоде) к бывшим жильцам и взыскать с них аренду за период незаконного пользования жилым помещением. Конечно же, подобные ситуации требуют времени и сил. Есть риск потерять покупателя, если он уже есть.

Некоторые собственники применяют и другие методы: например, обращаются к участковому, чтобы тот разъяснил жильцам ситуацию, или обращаются в управляющую компанию, чтобы она отключила воду и свет в квартире. Собственник вправе обратиться в УК с подобной просьбой.

Конечно же, больше вариантов решить подобные ситуации есть у тех, кто сдает квартиру официально, если на руках есть договор найма, за квартиры выплачены все налоги. Тогда собственник легко может обратиться и к участковому, и в суд. Если квартира сдается в аренду, что называется «в серую», то есть без уплаты налогов (как это часто бывает), собственник квартиры, как правило, опасается обратиться к правоохранительным и судебным органам, ведь факт неуплаты налогов наказуем. Однако если Вы сдаете квартиру официально, законное выселение квартирантов не станет той проблемой, которую сложно решить.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ, выселение граждан из жилого помещения, которые отказываются добровольно освобождать помещение, возможно только на основании судебного решения. Для исков данной категории предусмотрена исключительная подсудность по месту нахождения недвижимого имущества. После получения положительного судебного решения истец должен получить исполнительный лист. Исполнительный лист подается в службу судебных приставов, которые возбуждают исполнительное производство. В рамках исполнительного производства приставы обязаны выселить граждан из жилого помещения.

Сложность дел данной категории заключается в том, что в решении и исполнительном листе должны быть указаны конкретные граждане, которые подлежат выселению. Формально приставы не обязаны выселять граждан, не указанных в судебном акте. При этом бывают ситуации, когда определить количество проживающих граждан, а также идентифицировать их довольно проблематично. Также нет гарантий того, что к моменту исполнения судебного акта в квартире не появятся новые граждане, которые не проживали там на момент подачи иска.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если у Вас указан порядок расторжения договора за 30 дней, то если Вы их предупредили письменно, и в назначенный день люди не съехали, можете обращаться в суд за защитой своих прав. Но это процесс долгий, так как иски о выселении рассматриваются около двух месяцев. Есть более быстрый вариант: позвать на помощь участкового. Также должна Вас предупредить, что, согласно закону, при расторжении договора найма Вы обязаны оповестить о прекращении его действия за два месяца (если у Вас в договоре не указано иное).

В обоих случаях обязательно наличие письменного уведомления о расторжении договора найма с Вашей стороны. Арендаторы должны либо расписаться на нем, либо Вы в присутствии двух свидетелей должны поставить отметку о том, что наниматель отказывается расписываться.

Если все-таки дойдет до суда, Вы можете требовать у них упущенную выгоду (так как расторжение договора связано именно с продажей квартиры), оплату квартиры (за то время, что они еще там жили), моральный вред и судебные издержки. Вообще в таких случаях советую обратиться к юристу по гражданским/жилищным спорам, чтобы он пообщался с нанимателями квартиры и объяснил им перспективы дела.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщика» Жанна Малис:

Поскольку в договоре прямо предусмотрено положение, по которому арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, он может потребовать немедленно покинуть жилое помещение без обращения в суд. Если же арендатор отказывается съехать, арендодатель может обратится в суд с исковым заявлением о выселении и о взыскании задолженности по договору аренды за период пребывания в данном жилом помещении.

Вообще арендодатель имеет право расторгнуть данный договор в одностороннем порядке и на общих основаниях. Но для этого необходимо соблюдение двух условий. Во-первых, арендодатель должен уведомить арендатора о намерении расторгнуть договор не менее, чем за три месяца. А во-вторых, сам договор аренды должен был быть заключен на неопределенный срок. В конечном счете по истечении срока арендного договора или же после его расторжения арендатор в любом случае обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Договор аренды квартиры регулируется ст. 606 ГК РФ. Ведь в аренду сдается не просто помещение, а жилая квартира.

Закон требует, чтобы договоры на срок более 12 месяцев регистрировались в Росреестре. Если у Вас заключен такой договор, то и расторжение договора должно быть зарегистрировано и вступит в силу с даты регистрации в Росреестре. Чтобы избежать ненужного формализма, обычно договоры заключаются на 11 месяцев и 29 дней.

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма — физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

  1. Договор аренды – документальное соглашение прав перехода имущества во временное пользование.
  2. Пункты соглашения имеют приоритет в судебных прениях.
  3. Расторжение договора возможно при согласии обеих сторон.
  4. Одностороннее расторжение договора возможно, если это прописано в тексте самой сделки аренды. В противном случае участников отношений ждет длительное судебное разбирательство.
  5. Одни из наиболее распространенных причин досрочного расторжения документа: несвоевременная оплата и порча имущества.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Договор аренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и просто по истечении его срока. Однако существуют основания, в соответствии с которыми стороны могут расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для расторжения договора аренды квартиры как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

  • Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
  • Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
  • Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
  • Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
  • Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.
  • Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
  • Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
  • Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.

Как правило, если имеется какое-либо из этих оснований, арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого он должен всего-навсего уведомить арендатора и дать ему разумный срок на то, чтобы покинуть занимаемое помещение. Обычно этот срок прописывается в договоре и составляет один месяц.

Если же арендатор не желает признавать наличие оснований для расторжения договора или не желает покидать квартиру, то единственный способ защитить свои права – это как можно быстрее обратиться в суд.

Так как в суде вам придется доказывать свою позицию, то необходимо обратиться за помощью к адвокату. Этот специалист поможет вам собрать все необходимые доказательства вашей позиции и в итоге поможет выиграть дело.

Арендодатель может заранее обезопасить свою позицию, например, с помощью грамотно составленного договора. Если в договоре прописать все необходимые условия, то расторгнуть договор не составит труда. К тому же если, например, включить в договор список мебели, техники и их техническое состояние на момент заключения договора, то доказать, что арендатор своими действиями нанес ущерб данной собственности, не доставит никаких хлопот.

Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор. Самым простым способом сделать это будет просто дождаться истечения его срока или уведомить арендодателя в разумный срок, до предполагаемого выезда из квартиры.

Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

  • Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.

Это условие означает, что если арендодатель поменял замки или вселил вместо вас других жильцов, то это основание не только расторгнуть договор, но и обратиться в суд.

  • Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.

Такими недостатками могут быть: невозможное для проживания санитарное или техническое состояние квартиры; наличие посторонних лиц, имеющих право проживать в квартире; отсутствие какого-либо имущества, из оговоренного в договоре аренды.

  • В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.

Это может быть как форс-мажорное обстоятельство, так и простое затопление квартиры соседями сверху. В таком случае просто необходимо уведомить арендодателя о том, что вы прекращаете договор аренды.

Если арендодатель не желает прекращать договор и удерживает, скажем, залог за несколько месяцев вперед, то это повод обращаться в суд.

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Причины для обращения в суд

Что делать, если не получилось расторгнуть договор аренды, и стороны не смогли прийти к согласию по этому вопросу? Необходимо идти в суд.

Арендатор имеет право расторгнуть договор заранее, однако в таком случае арендодатель может оказаться в невыгодном положении. Для того чтобы защитить свои права, можно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым, если арендатор расторгает договор аренды заранее, он обязан выплатить арендодателю компенсацию. Даже если он не сделает это добровольно, то ее всегда можно взыскать в суде.

С другой стороны, арендодатель сам может вести нечестную игру и искать основания для расторжения договора аренды квартиры. Например, он может заявить, что арендодатель не платит за аренду полностью и тем самым нарушает права собственника квартиры. Чтобы отстоять свои права, арендатору придется идти в суд.

В суде нужно будет предоставить документы или свидетельские показания, подтверждающие позицию арендатора. А чтобы арендатору было что предоставить в защиту своей позиции, необходимо, чтобы в договоре было отмечено, что все средства будут предаваться под расписку. Тогда в случае недобросовестного поведения арендодателя вы всегда сможете отстоять свои права.

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *