Как продать квартиру на Украине

Как продать квартиру на Украине

Как продать квартиру на Украине гражданину России

В данной статье подробно рассказывается как продать квартиру на Украине гражданину России, и все что об этом надо знать. Неграждане, которые приобретают жилищные комплексы на территории Украины, или по совокупности получают какое-либо наследство в виде квартиры, загородного дома или просто комнаты вправе свободно владеть ею. В статье представлены основные моменты, знание которых поможет каждому в реализации или продажи своей собственности на территории этого государства. Каждый нерезидент, целью которого станет продажа недвижимости на Украине, вполне может столкнуться с каждой из них. Нерезиденты — это лица без гражданства, какого-либо государства, в нашем случае Украинского.

Негражданин владеет равно такими же правами на жильё, как и гражданин Украины. Он также может совершать с ней любые действия. К категории нерезидентов можно отнести всех людей, которые имеют постоянное место жительство за границей. По закону выше названого государства проживание по документу ПМЖ предусмотрено только на промежуток длиною в один календарный год. Потерять статус нерезидента можно, только если, вы не имеете соответствующего документа. Однако вы покинули Украину, но ваш срок ПМЖ не истек, вы всё равно останетесь резидентом этой страны.

Путь продажи квартиры на Украине

Продавать квартиру на территории Украины имеют только лица, возраст которых равен восемнадцати годам. А также эти лица должны являться резидентами данного государства. Соблюдение двух этих норм вполне может вам помочи при реализации вашего жилищного помещения. Если гражданин России непосредственно участвует в денежной сделке, на этот момент лицо другого государство должно находится на территории Украины на законных основаниях. Однако возникает вопрос, как продать жильё, но при этом не нарушить никаких правил в законодательстве? Ответ довольно прозрачный, иностранцу просто необходимо соблюдать все правила и не стараться обмануть закон.

Какие документы понадобятся для оформления сделки?

Во время продажи любого рода жилья, иностранному гражданину необходимо подготовить соответствующий пакет бумаг. В него входят акт, который подтверждает ваши права на эту конкретную собственность. Но для правильно оформленной сделки также требуется привести в надлежащее состояние и следующие документы, речь идёт об их конкретной легализации:

  • Перевести и нотариально заверить перевод паспорта;
  • Перевести вид на жительство;
  • Также требует перевода и свидетельство о браке, если таковое имеется;
  • Нотариально заверенное соглашение обеих сторон на продажу жилья.

Дальше необходимо совершить два конкретных действия, которые, безусловно нужны для продажи квартиры человеку без Украинского гражданства:

  • Требуется пойти в налоговую инспекцию, предварительно подготовив пакет ранее легализированных актов и документов;
  • Получить идентификационный код.

Тщательно подготовив все документы, несколько раз проверьте их, для вас главное не упустить ни одной важной детали. После, когда вы удостоверитесь в том, что все ваши документы готовы можно приступать к процессу продажи квартиры негражданином Украины. Единственная проблема в том, что гражданин России, который желает продать квартиру на территории Украины, может открыть счёт только в заграничном банке. В чём проблемы спросите вы. Нюанс в том, что при таком раскладе покупателю будет необходимо расплатиться с вами в другой иностранной валюте. А такие условия часто могут вызвать срыв сделки, и отказ от покупки, так как покупателю украинцу намного удобнее расплачиваться в гривнах, нежели чем в рублях или долларах. Также при совершении сделки, имея счёт в заграничном банке, совершая покупку, например, в 160.000 гривен, покупателю будет нужно предъявить документ о том, что он владеет этими средствами на законном основании. Эти нормы предоставлены национальным банком Украины.

Какой налог будет нужно выплатить гражданину России?

В соответствии со статьёй 172 НКУ, негражданин Украины освобождается от выплаты любого рода налога. Но получить такую привилегию не так, то просто. Для этого необходимо сделать следующие шаги:

  • Российский гражданин не уплачивает налог, в случае, если это его первая продажа жилья за последний год;
  • Нерезидент освобождается от государственной пошлины, если это жилое помещение он получает в наследство.

Последнее говорит нам о том, что Украинское законодательство считает, если вы сумели купить квартиру за свои деньги, вы также и в состоянии оплатить и налоговую пошлину. Но если оба вышеописанных критерия не соблюдаются, негражданин обязуется выплатить процент в соотношении к одному. Однако сумма делится поровну между обеими сторонами, то есть налог платит и продавец, и покупатель. Иностранец платит и налог, который носит название подоходный. Процентная ставка по такому сбору, ровна восемнадцати процентам.

В этой статье вы узнали, как продать квартиру на Украине гражданину России. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Редактор: Игорь Решетов

Продать квартиру! Главные правила по проведению операций с жильем несовершеннолетнего собственника

Kak prodat kvartiru

Хотите продать квартиру? Российское законодательство не запрещает несовершеннолетним гражданам становиться собственниками недвижимости или долей в ней. Однако права самостоятельно продавать или иным образом отчуждать от себя это имущество они не могут, проведение таких операций законом возлагается на их родителей, усыновителей, опекунов или других законных представителей.

Все подобные сделки также должны совершаться с одобрения органов опеки и попечительства (ООП), на которых при этом возлагается обязанность проследить, чтобы права детей-собственников не были ущемлены. Эксперты рынка недвижимости предупреждают — чтобы без проблем получить разрешение ООП на продажу объекта, полностью или частично принадлежащего ребенку, не достигшему совершеннолетия, необходимо соблюсти ряд правил, поскольку их нарушение или неполное соблюдение чревато расторжением сделки в судебном порядке.

Любая сделка купли-продажи, в которой фигурирует несовершеннолетний собственник просто по умолчанию является альтернативной, когда на вырученные от продажи одной недвижимости деньги сразу же покупается другая. Поэтому прежде всего необходимо найти покупателя на продаваемый объект, чтобы понимать, на какую сумму можно рассчитывать при подборе нового жилья. Как только этот кандидат будет определен, с ним необходимо заключить авансовый договор, срок действия которого будет четко определен. Рыночная практика показывает: в большинстве случаев одного месяца с момента получения аванса вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант нового жилья.

— Продажа вторичной квартиры на рынке московского региона занимает в среднем около трех месяцев, тогда как поиск нового жилья — в три раза меньше по времени, — отмечает, в частности, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится. Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье.

Основное правило поиска новой квартиры, напоминают эксперты рынка недвижимости, заключается в следующем: по факту сделки ребенок должен получить как минимум аналогичное, а в идеале — лучшее по качеству и/или большее по площади жилое помещение или долю в нем. Примечательно, что четкие критерии оценки этих параметров ни в одном законе пока не прописаны, поэтому решение об одобрении сделки или об отказе в ней сотрудник ООП принимает, фактически руководствуясь собственными представлениями об этих параметрах. Впрочем, существуют нюансы, способные склонить чашу весов в сторону одобрения.

Вариант первый: при переезде ребенок обязательно получает равное предыдущему или большее по площади жилье. Но если обстоятельства не сложились так удачно (а такое случается, увы, чаще всего), можно хотя бы выделить несовершеннолетнему самую большую долю в недвижимом имуществе.

Допустим, приводят образец расчета аналитики рынка недвижимости, до переезда семья из двух взрослых и одного ребенка занимали квартиру площадью 66 квадратных метров. Таким образом на каждого члена семьи приходилось по 22 квадратных метра (или по 1/3 доли). Если новая квартира будет иметь площадь 60 квадратных метров, то ее можно поделить на четыре равных доли по 15 квадратных метров, две из которых (30 квадратных метров) сразу закрепить за ребенком, а родителям оставить по ¼. В этом случае с точки зрения законодательства права несовершеннолетнего нарушены не будут.

Вариант второй: несовершеннолетний получает такое же или даже лучшее по качеству жилье, стоимость которого будет такой же или более высокой по сравнению с продаваемым объектом. То есть даже если семья переезжает из московской «однушки» в областную «двушку», разрешение опека может и не дать, поскольку площадь нового жилья хоть и будет больше, но рыночная стоимость его окажется ниже. Точно так же опека поступит, если есть намерение пустить вырученные от продажи средства на покупку не готовой квартиры на вторичном рынке, а строящейся «первички» (особенно на стадии котлована).

Даже если потенциальная квартира, предупреждают знатоки вопроса, находится в лучшем районе и имеет большую площадь, в 90% случаев проверяющие органы откажут заявителям, чтобы нивелировать риск нарушения прав несовершеннолетнего, если срок передачи вдруг сдвинется или, не дай бог, проект вообще «встанет».

Как только подходящий объект будет найдет, за него необходимо внести аванс. Это станет гарантией того, что продавец нового жилья не раздумает его продавать, пока органы опеки будут принимать решение.

Минимально необходимый пакет документов в ООП для получения разрешения на сделку купли-продажи должен включать в себя следующие бумаги (по необходимости этот перечень может быть дополнен):

заявление обоих родителей в свободной форме на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией о необходимости сделки (в данном пункте необходимо указать планируемую долю ребенка в новой собственности); свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетний старше 14 лет); свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН; оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую квартиры; отчет об оценке продаваемой и приобретаемой недвижимости.

Рассмотрение не должно превышать 15-дневный срок, в случае положительного решения на руки заявителям выдается разрешение, где указываются адреса продаваемой и покупаемой недвижимости. Кроме того, ООП также устанавливают срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, включая выписку из домовой книги с отметкой о регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Если опека все-таки дала «добро» на приобретение жилья в новостройке, оговаривается дата предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), в котором также должна быть прописана причитающаяся ребенку доля в недвижимом имуществе.

В процессе операций с недвижимостью, частично или полностью принадлежащей несовершеннолетнему, договоры на продажу старого и покупку нового жилья должны подписываться одновременно, а денежные средства — передаваться по цепочке от первого из покупателей последнему из продавцов.

В договоре тексте договора купли-продажи (который составляется и заверяется исключительно нотариусом), прописываются доли каждого члена семьи, согласованные с органами опеки. Затем пакет документов отправляется на регистрацию в либо непосредственно в Росреестр, либо через МФЦ. Соответственно, это могут сделать либо сами участники сделки, либо нотариус.

После регистрации сделки производится выписка проживающих. Как правило, это процедура должна укладываться в 14 дней, иначе покупатель может инициировать расторжение сделки. Но можно поступить и другим образом — снять проживающих с регистрационного учета до совершения сделки (не требует разрешения органов опеки). Для этого законные представители ребенка должны обратиться в паспортный стол по месту жительства и написать заявления о снятия с регистрации на себя и на ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет, то он должен это сделать самостоятельно). При этом заполняется так называемый лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Для подтверждения перед покупателями факта снятия с регистрационного учета обычно заказывается выписка из домовой книги.

Разрешено владеть всем, кроме сельхозугодий

Статья 26 украинской Конституции и статья 3 закона «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» наделяет иностранцев теми же правами, какими пользуется местное население. При условии, разумеется, что приезжие находятся в пределах государства на законных основаниях. Касается это и имущественных прав. Статья 318 украинского Гражданского кодекса дозволяет иметь собственность всем физическим лицам безотносительно их принадлежности к тому или иному государству. Статьи 2 и 3 украинского закона «О режиме иностранного инвестирования» разрешают негражданам Украины вкладывать средства, среди прочего, и в недвижимые объекты, в частности, в дома, квартиры и иные помещения.

Существуют, правда, оговорки насчёт земельных участков. Часть 2 статьи 81 украинского Земельного кодекса дозволяет негражданам Украины иметь в собственности землю, не предназначенную для сельского хозяйства. А вот территориями, на которых иностранец планирует заняться земледелием или животноводством, по статье 3 закона «О режиме иностранного инвестирования», можно лишь пользоваться. Купить такую землю представитель иного государства не может, а если вдруг получит её в наследство, то, по части 4 той же статьи 82 Земельного кодекса, в течение года должен будет от неё избавиться.

Но прочая недвижимость легко может стать собственностью иностранного поданного. Приобретайте и владейте, даже если вы из России.

Приобретение через сделку

Кстати, как именно вы будете ее приобретать? Магистральных пути, очевидно, два: сделка (чаще всего купля-продажа) и наследство.

Для сделки потребуется немного, — говорит адвокат Олег Сухов. Помимо, разумеется, денег, которых у вас должно быть достаточно для покрытия всех расходов по ней. Сюда относится не только цена выбранного объекта. В соответствии с пунктом 10 статьи 4 закона «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», покупателю – неважно, украинцу или нет – придётся заплатить в местный пенсионный фонд 1% от стоимости недвижимости. Но только в том случае, если она приобретается не впервые в данной стране. Если же вы здесь ранее не покупали недвижимое имущество, то пенсионные траты вас не коснутся.

По статьям 34 и 36 украинского закона «О нотариате», купля-продажа недвижимости проходит через государственного или частного нотариуса. За услуги первого пункт 3 статьи 3 Декрета Кабинета министров Украины «О государственной пошлине» накладывает на покупателя госпошлину в 1% от суммы сделки. То есть отчисления в украинскую казну вы при покупке недвижимости производите. Следовательно, прежде чем идти на сделку, придётся завести ИНН.

По большому счёту, это всё. Далее вы регистрируете право собственности в Государственной регистрационной службе, после чего становитесь законным обладателем жилья или иного оплаченного объекта. И тот факт, что вы не украинец, возникновению права собственности помешать не может.

Налог на наследство: можно ли его избежать?

Будет верно сказать, что в приобретении россиянами украинской недвижимости по сделке каких-либо подводных камней не существует вовсе. А как насчёт приобретения через наследство? Вот тут один нюанс есть, и его желательно держать в поле зрения.

Этот нюанс – предусмотренный украинским Налоговым кодексом особый режим обложения вступающих в наследство нерезидентов. Статья 174.3 кодекса требует от них уплаты налога до получения наследственной массы, тогда как резиденты-наследники делают это позже при подаче декларации (аналога нашего 3-НДФЛ) по итогам года. Причём у последних ставка обложения колеблется в зависимости от степени родства с покойным резидентом. К примеру, для самых близких его родственников указанная ставка и вовсе равняется нулю. А нерезиденту со степенями родства разбираться не придётся. Зато придётся, согласно статье 174.2.3 и свежей редакция статьи 167 Налогового кодекса, пополнить украинскую казну сразу на 18% от стоимости наследственного имущества. Без этого в наследство не вступить.

Впрочем, есть варианты, — утверждает адвокат Олег Сухов. Налоговый кодекс не зря противопоставляет не просто граждан и неграждан, а именно украинских резидентов и нерезидентов. Статья 14.1.213 кодекса признаёт резидентами тех, кому, независимо от гражданства, есть, где жить в пределах страны, и кто имеет в ней центр жизненных интересов. Например, этот человек занимается бизнесом или же находится в государстве в общей сложности более 183 дней в рамках одного налогового периода (календарного года). Предположим, российский наследник украинской недвижимости и впрямь на Украине время от времени бывает. В таком случае можно воспользоваться полугодичным сроком, который статья 1270 её Гражданского кодекса отводит для обозначения притязаний на наследство, и не обращаться в нотариальную контору сразу после смерти наследодателя. Вместо этого стоит просто пожить в стране до тех пор, пока в общей сложности не набегут недостающие дни для того, чтобы считаться резидентом. И тогда украинское налоговое ведомство возьмёт с вас ровно столько, сколько потребовало бы в аналогичной ситуации с коренного жителя.

Проблему с налогом так или иначе нужно решить. Остальное же – точно как и при покупке недвижимости. Вы оформляете своё право собственности в Государственной регистрационной палате, после чего, ни о чём не беспокоясь, легально владеете унаследованными квартирой, домом или участком.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *