Изменение категории земель

Изменение категории земель

Содержание

Перевод земель из одной категории в другую: все об изменении целевого назначения участка

Все территории в Российской Федерации разделены на участки в зависимости от их состава. Независимо от того, кто является собственником земли, земельным наделам обязательно присвоена категория – правовой режим, устанавливающий допустимые способы использования недвижимости.

Владелец (землепользователь) не вправе изменять категорию самостоятельно – строго регламентированный порядок перевода и регистрации позволяет избежать злоупотреблений при эксплуатации участка.

Граждане чаще всего сталкиваются с необходимостью перевести участок из одной категории в другую, когда речь идет о небольших земельных наделах, полученных много лет назад в пользование от муниципалитета или садоводческого некоммерческого товарищества (далее в тексте – СНТ). Даже оформление в собственность или приватизация такой земли не дает владельцу официального права построить и зарегистрировать на этой территории жилой дом или иной объект, не отвечающий целевым требованиям. Чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую.

Категории земель в России

Земельным кодексом (далее в тексте – ЗК РФ) земля распределяется на следующие категории:

  1. Промышленные. Участки этой категории отводятся под строительство транспортных путей и зданий, зданий обороны и безопасности страны, под строения энергетики, связи и ведения научных программ и прочие специальные цели.
  2. Земли населенных пунктов (далее в тексте – ЗНП). Наделы, отведенные под застройку жилых объектов. Главная особенность таких земель – они не могут находиться на земельных территориях иного назначения или в частных владениях.
  3. Сельскохозяйственного назначения (далее – ЗСХН). Земельный ресурс, необходимый для производства сельскохозяйственной продукции: пастбища, пашни, наделы под садоводство и огородничество, лесозащитные полосы, водоемы для выращивания рыбы и земли аналогичного свойства.
  4. Водный фонд.
  5. Особо охраняемые. К ним относятся изъятые (частично изъятые) из общего оборота территории, имеющие ценное значение.
  6. Лесной фонд.
  7. Земли запаса. Государственные участки, не переданные в пользование гражданам или организациям и не проданные в собственность.

Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

  1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:

  • консервация территории;
  • создание особо ценных зон;
  • расширение ЗНП;
  • запланированное возведение промышленных сооружений;
  • перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
  • строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
  • для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
  • запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
  • размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
  1. ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
  2. Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
  3. Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
  4. Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).

Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.

Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция

Инициировать процедуру перевода имеет право собственник надела или землепользователь, которыми могут являться граждане, представители юридического лица (ЮЛ), индивидуальные предприниматели (ИП) или общины малых коренных народов России, а в отдельных случаях – компетентные органы государственной (муниципальной) власти. Пошаговая инструкция смены категории земель выглядит следующим образом (ст. 3 ФЗ 172):

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:

  1. Паспорт или иное удостоверение личности подателя ходатайства.
  2. Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
  3. Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
  4. Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и прочее) или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
  5. Заключение экологической экспертизы.

Последний документ обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами.

Помимо перечисленного, от заявителя могут запросить дополнительные документы в соответствии с федеральными (муниципальными) нормативными актами и постановлениями Правительства РФ (п. 2 ст. 2 ФЗ 172).

Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)

В зависимости от принадлежности участка земли, с ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления.

Документ составляется в свободной форме или на бланке, утвержденном компетентными органами. Образец заполнения ходатайства можно найти на информационных стендах или на сайте ведомства, принимающего подобные заявления. При составлении нужно указать:

  • кадастровый номер заявленного участка;
  • права заявителя на землю;
  • действующую категорию надела и категорию планируемого перевода;
  • обосновать причину перевода в данную категорию.

Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта

Принятое заявление рассматривается в течение 2 месяцев (в городских, муниципальных органах власти) или 3 месяцев (региональным правительством или Правительством РФ). Уведомление о переводе (отказе в переводе) земельного надела в иную категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.

При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Оформлять заново прочую документацию на землю при этом не потребуется.

Шаг 4. Регистрация изменения категории

Копия акта направляется из местной (региональной) администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в десятидневный срок со дня утверждения решения. Изменения вносятся в ЕГРН на основании этого акта (ст.5 ФЗ 172).

Услуга по уведомлению Росреестра о смене категории предоставляется заявителю бесплатно. За оказание госуслуги по внесению изменений в ЕГРН владельцу (пользователю) участка понадобится оплатить госпошлину в размере 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ).

После постановки на регистрационный учет владелец участка может начать использование надела в соответствии с новым правовым статусом земли.

Отказ в изменении категории земель

Отказать заявителю могут еще на этапе представления ходатайства. Причинами для этого могут послужить отсутствие у этого лица права на представление ходатайства, а также неправильное или неполное оформление обязательных прилагаемых документов. Для повторного заявления нужно устранить все указанные в отказных документах недочеты.

Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, перечисленным в ст. 4 ФЗ 172:

  • ограничение (запрет) на перевод в другую категорию, наложенный действующим законодательством;
  • заявленная категория противоречит целевому назначению надела;
  • экологической государственной экспертизой установлены негативные последствия предстоящего перевода.

Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если кадастровая стоимость заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.

Заявитель может оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство. Порядок обжалования выглядит следующим образом:

  1. Получить на руки акт в имущественно-земельном отделе.
  2. Составить и подать исковое заявление о признании составленного акта незаконным. К заявлению приложить документы:
  • ксерокопию выданного акта;
  • копию ходатайства и сопровождающих документов;
  • документацию, подтверждающую нелегитимность отказа или разрешения на перевод;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • иные документы, имеющие отношение к судебному процессу.
  1. Получив уведомление о месте и дате рассмотрения, явиться в суд к назначенному времени.
  2. Если суд удовлетворил требования искового заявления, получить в канцелярии экземпляр судебного решения.
  3. Подать повторное ходатайство, приложив к пакету документов решение суда.

Процесс обжалования на примере из судебной практики

Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2017 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.

01 июля 2017 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г. п. Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г. п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.

Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу, что акт об отказе, выданный в ответ на ходатайство гражданина П., является необоснованным. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ 172 расширение территории городского поселения, закрепленное градостроительным планированием – законная причина для перевода дачных ЗСХН в заявленную категорию ЗНП

На основании этого суд вынес решение о признании недействительным акта администрации Стародворского района, а также признал за гражданином П. право на включение принадлежащей ему земли в г. п. Веселое Стародворского района и право на перевод заявленного надела из категории ЗСХН в ЗНП.

Как перевести участок в другую категорию

Категория сельскохозяйственных земель может быть изменена на одну из следующих:

  • земли поселений – для многоэтажной и частной жилой застройки (ИЖС);
  • земли промышленности – для организации производства и возведения промышленных сооружений представителями бизнеса;
  • земли охраняемых заповедников – в целях сохранения уникальных экосистем.

Основаниями для изменения категории сельскохозяйственных участков могут признаваться невозможность организации строительства или производства на землях соответствующих категорий в данном регионе, а также низкая пригодность данных участков для занятия сельским хозяйством из-за плохого качества почвы или высокого уровня загрязненности.

Общий порядок процедуры смены земельной категории включает следующие шаги:

  1. Поиск необходимого участка.
  2. Подготовка документов.
  3. Подача ходатайства в земельный департамент.
  4. Рассмотрение ходатайства и принятие акта об изменении земельной категории или об отказе.
  5. При положительном решении – направление копии акта заявителю.
  6. Обращение заявителя в Росреестр с полученным актом и перерегистрация земельного участка в другую категорию.

На этапе поиска участка инициатор должен оценить его, так как сельскохозяйственные участки, кадастровая стоимость которых выше средней по региону, не подлежат переводу в другую категорию как особо ценные.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Список документов

Для смены категории земли инициатору потребуются следующие документы:

  • копия паспорта;
  • выписка из ЕГРЮЛ – для организаций;
  • выписка из ЕГРН о правообладателе участка;
  • письменное согласие правообладателя на изменение земельной категории (если он не является заявителем);
  • заключение комиссии по экологии;
  • оценочная ведомость о стоимости участка;
  • кадастровый паспорт участка;
  • ходатайство.

Если владелец участка, подающий ходатайство, состоит в браке, то необходимо письменное согласие супруга на изменение категории земли, заверенное у нотариуса.

Выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ можно получить в МФЦ, обратившись с паспортом или учредительными документами организации. Оценочная ведомость заказывается в аналитических фирмах, имеющих лицензию на оценочную деятельность, а экологические комиссии действуют при земельных департаментах.

Важно! Менять категорию земли можно только после постановки участка на кадастровый учет, для чего нужно обратиться в проектную фирму и заказать межевые работы.

Заполнение и подача ходатайства

Ходатайство – это письменное заявление с просьбой об изменении категории земли, которое направляет инициатор такого изменения в земельный департамент вместе с другими документами.

В ходатайстве нужно указать:

  • ФИО, ИНН и паспортные данные заявителя;
  • наименование органа обращения;
  • кадастровый номер участка;
  • действующая и требуемая категории участка;
  • цель смены категории;
  • основание для изменения категории;
  • данные владельца участка (если он не является заявителем).

При перечислении оснований важно подтвердить отсутствие других земель в регионе, подходящих для заявленных целей (строительства или организации производства).

Образец ходатайства можно скачать здесь.

В качестве доказательств прикладываются выписки из местного земельного кадастра и экономические расчеты, показывающие, что использование нужного участка для сельского хозяйства нецелесообразно ввиду низкого качества почвы, а размещение производства позволит увеличить местный бюджет за счет налоговых поступлений.

Процесс рассмотрения и перерегистрации

Ходатайство рассматривается в течение 2-х месяцев. Если заявитель не имел согласия владельца участка на изменение его категории или собрал неполный пакет документов, то об этом сообщают сотрудники земельного департамента в течение 30 дней с момента подачи ходатайства в письменном виде. Комиссия департамента отказывает в переводе при наличии одной из следующих причин:

  • участок представляет ценность для сельского хозяйства;
  • участок включен в региональную программу по освоению территорий;
  • категорию земли данной территории изменять нельзя из-за ограничений, наложенных местными или федеральными законами.

Ценность участка определяется земельным комитетом с учетом заключения экологической комиссии.

При отказе заявитель может выбрать другой участок или оспорить решение департамента в судебном порядке.

В случае положительного решения копия акта высылается заявителю в течение двух недель. С данной копией заявитель обращается в Росреестр, приложив квитанцию госпошлины за перерегистрацию (350 рублей), а также кадастровый документ и копию паспорта. Перерегистрация происходит в течение пяти рабочих дней, при этом переоформлять действующие документы на участок не нужно (п. 4 ст. 5 закона № 172).

Общий срок процедуры составляет от 2 до 4 месяцев, в зависимости от скорости рассмотрения ходатайства и необходимости проведения межевания, а расходы включают в себя плату за справки и пошлины (до 1000 рублей), затраты на кадастровую оценку (500-2000 рублей) и межевые работы (3-15 тысяч рублей).

Для изменения категории участка необходимы основания, подтверждающие целесообразность такого изменения и безопасность для окружающей среды. Чтобы уменьшить вероятность отказа, при выборе участка нужно тщательно изучить кадастровую карту региона и предусмотреть все возможные варианты, а также убедиться в низкой ценности участка для ведения сельского хозяйства.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Онлайн-тестыТестыЮриспруденция, государство и правоЗемельное правовопросы76-90

1-15 46-60 61-75 76-90 91-105 106-120 181-190
76. Изменение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения возможно:
• только по решению органа исполнительной власти субъекта РФ
77. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют:
• граждане и юридические лица — собственники строений, зданий и сооружений
78. Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется:
• в порядке, установленном законами и иными нормативными актами Российской Федерации
79. К землям историко-культурного назначения относятся:
• военные и гражданские захоронения
• достопримечательные места, в том числе места пребывания исторических промыслов, производства ремесел
• объекты культурного наследия народов Российской Федерации
80. К землям рекреационного назначения относятся:
• земли, используемые для физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности
• земли, предназначенные для отдыха
• земли, предназначенные и используемые для туризма
81. К особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:
• сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций
• сельскохозяйственные угодья учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования
• сельскохозяйственные угодья, включенные в перечень по законодательству субъектов Российской Федерации
• сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень
82. К полномочиям субъектов Российской Федерации в области управления земельными ресурсами отнесены следующие пункты:
• утверждение границ пригородных зон городов
• утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации
• утверждение проектов черты городских и сельских поселений
• черты других муниципальных образований
83. К случаям приобретения гражданских прав на основании актов органов государственной власти и местного самоуправления относится:
• закрепление имущества за унитарным предприятием или учреждением
• предоставление земельных участков
• разграничение государственной собственности
84. Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из…
• трех подразделов
85. Кондоминиум — это:
• совокупность объектов недвижимости, являющихся самостоятельными объектами права
86. Лица, виновные в умышленном или неумышленном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество, несут…
• ответственность за материальный ущерб
87. Максимальное количество граждан, не состоящих в родстве с главой фермерского хозяйства, не может превышать:
• пять человек

88. Метод направляющего контроля используется…
• до начала хозяйственной операции
89. Методами правового регулирования земельного права являются:
• диспозитивно-императивный
• договорный
• обязательность государственного контроля и надзора за охраной и рациональным использованием земель
• правового регулирования земельных отношений с учетом природной среды и ее общечеловеческой значимости
90. Минимальная ширина прибрежных полос для всех водоемов устанавливается в зависимости от видов угодий, прилегающих и водному объекту в размере:
• от 15 до 100 м
>Как поменять категорию земли?>– ​Как поменять категорию земли?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «Энсо», глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко (Екатеринбург):

Категория земли меняется по решению соответствующего госоргана. Соответственно, чтобы ее изменить, необходимо убедить госорган, что из-за этого не пострадают интересы той отрасли, у которой «отбирают» землю. То есть, условно говоря, чтобы поменять землю сельхозназначения, нужно работать с Минсельхозом, чтобы последний согласился исключить эту землю из данной категории. В такой ситуации потребуется подготовить заключение о том, что земля без ущерба для сельского хозяйства может быть изъята из категории земель сельхозназначения. Например, если рядом с такой землей находится кладбище, то поменять ее категорию будет менее проблематично, чем землю вдали от подобных мест и с черноземной почвой. Однако даже землю с черноземом можно перевести в другую категорию, если, к примеру, это будет существенно влиять на развитие другой отрасли. В процессе существует множество нюансов, и поэтому он достаточно долгий и затратный.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

Полномочия по изменению целевого использования земельного участка, находящегося в частной собственности, принадлежат органам местного самоуправления. Если осуществляется перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения, на который распространяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», полномочия по изменению категории такого участка принадлежат региональным государственным органам.

Изменение категории земельного участка осуществляется в заявительном порядке: владелец участка направляет соответствующее ходатайство с указанием кадастрового номера участка, вида права, на котором заявитель им владеет, описанием обоснования перевода и указанием целевой категории, в которую необходимо перевести земельный участок.

Помимо ходатайства, собственнику необходимо предоставить копию паспорта, выписку из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, иногда заключение о результатах экологической экспертизы (при переводе участка, относящегося к особо охраняемым территориям), а также предоставить согласие иных лиц, обладающих правами на участок.

По результатам рассмотрения ходатайства в двухмесячный срок уполномоченный орган принимает решение о переводе земельного участка в испрашиваемую категорию либо составляет акт об отказе в переводе. После принятия акта о переводе в порядке информационного взаимодействия он направляется в орган государственной регистрации для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Изменение категории земли – ​процесс длительный, кропотливый и затратный. Какой-либо четкой пошаговой инструкции здесь нет, придется лавировать и принимать решения по ситуации. В связи с этим я рекомендую все же обратиться к специалистам, которые уже имеют опыт работы с изменением категории земель.

Если Вы решились заняться этим самостоятельно, прежде всего необходимо понять, к какой категории земель относится Ваша, и на какую категорию Вы претендуете. Сложность состоит в том, что не всегда в имеющихся в наличии документах есть сведения о категории земель. Вполне возможно, эти сведения придется запрашивать отдельно. Далее необходимо собрать пакет документов: мотивированное ходатайство; документы, подтверждающие Вашу личность; правоустанавливающие документы на землю, а также документы, содержащие ее описание; кадастровый номер и т. п.; квитанции об уплате сборов, налогов и т. п. Весь пакет документов подается в орган исполнительной власти в соответствии с первоначальной категорией земель. Он может быть возвращен в случае неполноты представленных документов или их несоответствия требованиям закона. Также отмечу, что достаточно сложно на данном этапе добиться проведения экологической экспертизы.

С момента обращения ходатайство рассматривается в месячный срок, если пакет документов не возвращался «на доработку». Результатом рассмотрения ходатайства может стать отказ без объяснения причин, так как обязательный мотивированный отказ законодательством не предусмотрен. Причин для отказа может быть несколько: невозможность перевода земельного участка в силу федерального закона; отрицательное заключение экологической экспертизы; наличие других заинтересованных лиц, чьи права и законные интересы затрагивает такой перевод. В любом случае будьте готовы обжаловать отказ о переводе земель из одной категории в другую в судебном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как изменился порядок регистрации участков?

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *