Двойные продажи квартир

Двойные продажи квартир

Двойная продажа недвижимости

И по сей день схема двойных продаж довольно активно используется. Данная проблема обострилась ещё в кризисное время с конца 2014 года. Несмотря на то, что в законодательство было внесено изменение, по которому покупатель должен регистрировать в реестре свой договор делового участия, проблема не решилась, хотя из этих соображений и были предприняты меры.

Как же избежать обмана, когда права на квартиру уже были кем-то приобретены? Как узнать о наличии владельца на жилплощадь? Прежде чем заключать договор и уж, тем более отдавать деньги за квартиру необходимо проверить все детали и детально изучить информацию о застройщике. В этом случае не лишним станет и юридическое сопровождение сделки, а также проверка документации застройщика, законность возведения дома и соответствие его назначения, этажности и прочего. Очень важна его репутация.

Нередко, застройщик для того, чтобы решить проблему денежного вопроса, частично передают права на некоторые квартиры другим компаниям, которые в свою очередь также их как-то реализуют. Покупка с такими компаниями является наиболее выгодной, ведь зачастую они заинтересованы в быстром сбыте. Но в этом случае риск двойной продажи наиболее высок. Связано это с тем, что на строительство влияют установленные сроки, поставка материалов, изменение их цен и контракт между поставщиками и застройщиком может быть сорван, но ставится ли в известность об этом владелец квартиры? При этом застройщик может не признать права данные физическому лицу бывшим партнёром и осуществит продажу другому лицу. Только тщательная проверка застройщика и сможет выявить наличие другого владельца и установить добросовестность компании.

Другие виды мошенничества с недвижимостью

  1. Наличие ошибки в договоре – это не редкая проблема. При этом жилье застройщиком может быть заложено. Человек, не имеющий денег на погашение долгов, попросту заключает не договор долевого участия, а предварительный. Таким образом, застройщик может оформить квартиру на себя или заложить её. В свою очередь дольщик оказывается лишь претендентом на квартиру или компенсацию.
  2. Некоторые застройщики осуществляют строительство без разрешения. При этом дом сдаётся, а при выявлении нарушения, все жители выселяются, а здание сносится. И конечно, виноватых найти не удаётся и люди теряют свои деньги. Поэтому, очень важно проверять все документы, особенно право на строительстве и назначение здания.
  3. Покупка через посредника иногда заканчивается серьёзными проблемами. Зачастую, застройщик поручает продажу субподрядчику. Но недобросовестные субподрядчики, могут не только прихватить положенный им процент, но и прихватить деньги, которые должны были перевести застройщику, после чего пропадают. Поэтому, договор и тем более переводить оплату лучше только напрямую застройщику.
    Конечно, в некоторых случаях застройщики не занимаются оформлением, поэтому лучшим решением станет привлечение агентства недвижимости, только проверенного. При этом обязательно застройщик должен предоставить документацию о выделении земельного участка под строительство, разрешение на возведение здания, соответствие назначения будущей постройки, этажности и прочее. Если предоставить документацию застройщик отказывается, то покупка является рискованной. На стадии строительства дома обезопасить себя от всех видов мошенничества попросту невозможно, поэтому приобретение квартир в новостройке связано с множеством рисков.
    При продаже недвижимости на вторичном рынке мошенники часто используют схему, по которой они проводят сделку, которая должна быть зарегистрирована, а потом, получая деньги, оспаривают её в суде и она расторгается. Таким образом, покупатель остаётся без квартиры и денег. В настоящее время схем существует много.
  4. Также, сейчас распространена схема исчезновения посредника с авансом на вторичном рынке. При заключении предварительного договора, после показа квартиры, продавец попросту исчезает. В результате продавец может оказаться арендатором, предоставившим поддельные документы.
  5. Нередко обман происходит во время продаж по доверенности. Зачастую такое проделывают, если по каким-то причинам хозяин не может самостоятельно вести сделку (стар или болен). В случае его смерти, наследники могут оспорить сделку. Или же, доверенность отзывается. В этом случае необходима личная встреча с хозяином, чтобы утвердиться в подлинности бумаги.
  6. Продажа квартир не приватизированных является большим риском, ведь владелец получает право пожизненного проживания, которое сохраняется даже после многократной реализации. Таким образом, вместе с новыми владельцами, может поселиться ещё кто-то.
  7. Нередко продавец оспаривает сделку под предлогом, что его якобы опоили и принудили. Причём он получает справку, что он был действительно невменяем. Таким образом, алкоголь или любое другое средство, употребляется во время или сразу после сделки, а человек сразу попадает на обследование в результате нарушения прав (мелкое хулиганство, нарушение прав дорожного движения). При этом сделка расторгается, а деньги не возвращаются, так как продавец их потратил, потерял или вовсе не получал, конечно по его утверждению.
  8. Нередко цена в договоре занижается. Продавец уговаривает на такой шаг, чтобы снизить налог. При этом мошенники в судебном порядке расторгают сделку, и покупатель получает меньшую сумму.

Некоторые сделки можно расторгнуть и вернуть свои деньги, но только в том случае, если продавец состоит в наркологическом центре на учёте. В любом случае, перед покупкой нужно ознакомиться со всеми деталями, касающимися квартиры и её владельцев. Должны тщательно проверяться все документы.

Двойная продажа — деликт // Верховный суд позволил взыскивать убытки с застройщика, минуя цепочку передач

Верховный суд (ВС) предоставил дополнительный инструмент защиты своих интересов дольщикам, которые приобрели квартиру после цепочки перепродаж. Они могут взыскать убытки напрямую с застройщика, если выяснится, что тот ранее продал ту же квартиру другому покупателю. В определении, опубликованном в прошлую пятницу, ВС рассматривает эту ситуацию как умышленное причинение вреда имуществу второго покупателя, который квартиру так и не получил. Причем отвечать перед ним должен не только сам застройщик, но все участники цепочки, которые действовали согласованно с ним.

От двойной продажи пострадал житель Владивостока Александр Ганьжин (Закон.ру писал об этом деле ). В 2011 году он приобрел квартиру в доме, которое строило ООО «Бомарше». Квартира была куплена не напрямую у застройщика, а прошла через цепочку перепродаж. В 2012 году Ленинский районный суд Владивостока признал недействительными все договоры в цепочке по требованию Татьяны Щуровой. Она купила эту же квартиру еще в 2005 году. Одновременно суд признал за ней право собственности на долю в недостроенном доме, соответствующую ее квартире.

Александр Ганьжин предъявил иск об убытках к Максиму Горпиченко, у которого купил квартиру. Однако из 5,4 млн руб., которые взыскал суд, Александр Ганьжин получил только 181 тыс. руб. Тогда он обратился напрямую к застройщику «Бомарше» (к тому времени уже находившемуся в процедуре банкротства), требуя заплатить уже 10,2 млн руб. убытков (№ А51-273/2015). Сумму составили расходы на приобретение аналогичной квартиры вместо той, которую он не смог получить в доме от «Бомарше».

Нижестоящие суды, однако, отказались удовлетворять иск и включать требование обманутого дольщика в реестр кредиторов застройщика. Они исходили из традиционного для российского права подхода: покупатель, у которого изъяли вещь, может требовать возмещения убытков со своего непосредственного контрагента. То, что фактически деньги с него получить невозможно, суды не посчитали важным обстоятельством. Неплатежеспособность продавца в такой ситуации — это риск покупателя.

Тройка судей ВС в составе Дениса Капкаева, Ивана Разумова и Сергея Самуйлова такое решение признала неверным. Она допустила прямой иск к застройщику об убытках. Для этого судьям пришлось признать, что застройщик, допустивший двойную продажу, причинил вред имуществу конечного покупателя. Иными словами, ответственность застройщика в такой ситуации была оценена как деликтная.

О смелости решения судей говорит то, что им пришлось расширительно истолковать закон, который не упоминает о возможности перескакивать звенья цепочки перепродаж и предъявлять прямые требования об убытках к застройщику. В отсутствие такого прямого указания считается, что ответственность по правилам о деликтах не наступает. Поэтому, например, в Гражданском кодексе в гл. 59 есть специальный параграф об ответственности за вред, причиненный некачественным товаром. Он позволяет взыскивать убытки с изготовителя товара независимо от того, находился ли потерпевший с ним в договорных отношениях. Но такая ответственность ограничена лишь случаями, когда товар покупается для потребительских, а не коммерческих нужд.

Решение ВС, таким образом, дает дополнительную защиту тем, кто пострадал от двойной продажи квартир. Для недобросовестных застройщиков, создающих подобные ситуации, это дополнительный риск. Однако высока вероятность, что с такого застройщика покупатель все равно мало что сможет получить. При банкротстве он вряд ли будет способен удовлетворить требования в сколь-нибудь существенной части.

В своих выводах ВС идет даже дальше возложения прямой ответственности на первого продавца в цепочке перепродаж. Солидарную с ним ответственность должны нести и участники цепочки, действовавшие «согласованно» с ним. Не ясно, однако, о какой согласованности идет речь. Достаточно ли знания о том, что продается дефектный актив, или надо проявить какую-то более высокую степень взаимодействия с изначальным правонарушителем.

Также не ясно, ограничивается ли решение ВС только ситуациями, когда двойную продажу совершает застройщик, или эта логика может быть применена к другим случаям. В одной из фраз ВС как будто допускает, что деликтная ответственность наступает при любой двойной продаже недвижимости. Такая широкая формулировка означает, что покупатель, у которого недвижимость изъяло третье лицо, может предъявить требования не только к ее непосредственному продавцу, но и к тому, кто допустил двойную продажу и запустил в оборот актив с дефектным титулом. Наличие такого прямого требования полезно в ситуации, когда продавец несостоятелен и не может возместить убытки (как было и в комментируемом деле). Впрочем, пока рано говорить, готов ли будет ВС применять этот свой вывод шире, чем позволяет контекст спора между «Бомарше» и Александром Ганьжиным.

Двойная продажа: что делать, когда вашу квартиру продали без вас

Можно ли продать одну квартиру дважды? Не исключено, именно с такой ситуацией пришлось столкнуться жителю Владивостока, в квартире которого поселился другой человек, который так же, как и он сам, купил жильё по договору с жилищным кооперативом. Что поможет восстановить права в такой нестандартной ситуации, разобралась коллегия по гражданским спорам Верховного суда.

Квартиру продали дважды

6 марта 2006 года Евгений Селиванов* заключил договор с кооперативом ЖСК-88 на строительство двухкомнатной квартиры. Изначально ее стоимость составила 882 000 руб. В октябре 2011 года кооператив заключил с Селивановым допсоглашение, по которому ему надо было доплатить еще 172 000 руб. за дополнительную площадь. Покупатель за квартиру расплатился.

Однако двумя годами позже кооператив продал помещение повторно – на этот раз договор на строительство той же «двушки» заключили с Татьяной Кретовой*. Квартира успела подорожать: сумма в договоре составила 2,2 млн руб. Кретова также оплатила всю стоимость жилья – 3 июня 2014 года кооператив выдал ей справку о полной выплате паевого взноса. Кретова сделала в квартире ремонт и поселилась в ней, хотя дом еще не был сдан в эксплуатацию.

За квартирой – в суд

Первого покупателя такое положение дел не устроило. Он подал иск к кооперативу и Татьяне Кретовой, требуя признать ее договор и право собственности, возникшее на основании справки, недействительными, а саму покупательницу выселить.

Первая инстанция в иске отказала (дело 2-108/2016 (2-2551/2015;) ~ М-2391/2015), но это решение было отменено: в апелляции приняли новое решение, которым договор Кретовой и акт готовности квартиры признали недействительными. Селиванов отказался от иска в части требований о признании недействительным права собственности, возникшего на основании справки, и в этой части производство по делу прекращено. Он потребовал от Кретовой освободить квартиру, однако покидать помещение она отказалась.

Тогда Селиванов снова обратился в суд. На этот раз он попросил суд признать недействительной справку о выплате пая за «двушку» и обязать вторую покупательницу освободить помещение. В первой инстанции ему отказали, но в Приморском краевом суде согласились (дело 33-2636/2017), раз заключенный между Кретовой и кооперативом договор признали недействительным, так же следует поступить и со справкой, на основании которой и стала возможной регистрация помещения на покупательницу, ведь ее выдали в рамках недействительного договора. Суды пришли к выводу: истец имеет право требовать освободить квартиру, так как он выплатил паевой взнос в полном объеме.

ВС разобрался в деталях

ВС не согласился с выводом апелляции, отменив определение и отправив дело на новое рассмотрение в краевой суд. Согласно позиции Верховного суда, то, что договор на строительство жилья Кретовой ранее был признан Приморским краевым судом недействительным, автоматически не означает, что недействительной будет и справка о выплате пая. Действительно, справка является правоустанавливающим документом, который оформляет договорные правоотношения сторон и подтверждает исполнение по ранее совершенной сделке, замечает Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнёры»: «следовательно, сама по себе справка не является неотъемлемой частью договора и не может быть признана недействительной лишь на основании того, что сам договор был признан таковым».

ВС отметил, что по смыслу ст. 167 ГК, если сделку признали недействительной, то каждая из сторон должна вернуть всё, что получила по сделке. Но никаких других последствий недействительности не предусмотрено. Однако Селиверстов требовал освобождения жилого помещения. «По смыслу законодательства, такое требование – виндикационное требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения – неправомерно. Это соответствует действующему законодательству и судебной практике. Так, исходя из правовой позиции ВС РФ, ВАС РФ, если имущество было передано по недействительной сделке, оно подлежит возврату в порядке реституции, а не путем виндикации у другой стороны сделки», – говорит Александра Вознесенская.

Применение положений о последствиях недействительности сделки полностью не восстанавливает права истца на спорную квартиру, объясняет Вознесенская. «В результате реституции каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке: соответственно, потребительскому кооперативу будет возвращено жилое помещение, а Кретовой – деньги, что не восстанавливает истца в его правах на жилое помещение. Судам следовало обратить внимание на то, что истцом был избран способ защиты права собственности, который не может обеспечить его восстановление, и на основании Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 применить нормы, регламентирующие признание права собственности на недвижимую вещь», – поясняет юрист.

Не попадитесь на двойную продажу жилья

Двойная продажа квартир – особый манёвр продавцов недвижимости, совершаемый зачастую непроизвольно и весьма похожий на двойной обгон автомобиля на дороге, когда одну и ту же машину одновременно обгоняют две другие. Довольно часто эти махинации проделываются и умышлено, особенно с новостройками. «Двойная продажа», или реализация объекта недвижимости сразу нескольким покупателям, может иметь место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Например, квартира одновременно продаётся продавцом-собственником одному покупателю, а агентством недвижимости – другому. Многие убеждены в том, что если совершать сделки через крупные агентства недвижимости, то этим можно полностью обезопасить себя от обмана. Как выясняется, это не всегда так. Бывают случаи, когда сделка может быть сорвана, причем не всегда по вине риэлторов.

Как происходит двойная продажа квартир

На самом деле двойная продажа – отнюдь не редкое явление, как бы запутанно и, на первый взгляд, опасно она не выглядела. В большинстве случаев в реальных ситуациях такая продажа имеет место просто по случайному стечению обстоятельств. Например, когда и собственник, и агентство одновременно находят покупателей и, боясь затянуть весь ход сделки и потерять клиента, сразу же подписывают документы и получают задаток.

Как правило, модель поведения в данной ситуации у риэлторов и агентств уже в определённой мере разработана. Многие агентства даже предусматривают подобные страховые случаи при ситуации двойной продажи, поэтому они в этом случае вообще не страдают.

Аферы с «двойной продажей квартир» совершают те, кто покидает город или гастролеры, приехавшие специально для такой операции. Владелец, якобы, теряет документы на квартиру, пишет заявление в БТИ и получает дубликат. В один момент времени, или с 15 минутным интервалом оформляется два договора купли-продажи одной и той же квартиры в разных нотариальных конторах, а потом на такси в другой город. Из двух покупателей, счастливым приобретателем будет тот, кто первый зарегистрирует сделку в БТИ, второму обеспечено пожизненное хождение по судам… Но если у второго есть «концы» в БТИ, то оказаться первым может и он. И конечно, никто не мешает получить несколько безвозвратных задатков за эту квартиру.
Но не всегда исход таков, «добросовестным покупателем», с точки закона, может быть признан любой из покупателей, все это доказывается в суде. Не обязательно, фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно.

Действительно, пострадавшим может оказаться кто-то из покупателей. Особенно в тех случаях, когда продавец намеренно ведёт дело к двойной продаже. А уж тем более в тех редких случаях истинного мошенничества, когда продавец сам продаёт квартиру двум разным покупателям без ведома агентства. Подобную историю можно рассмотреть и подробно разобрать для того, чтобы познакомиться с подобными прецедентами и на крайний случай быть к ним готовыми.

История из жизни: неприкрытое мошенничество и явные ошибки покупателей

Ситуация, которую мы рассмотрим, действительно имела место. Мы только скроем фамилии персонажей для более объективного рассмотрения истории.
Изначально хозяин квартиры обратился в агентство недвижимости для предоставления ему услуг по продаже принадлежащей ему однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге. Стоит отметить, что агентство было достаточно известным, опытным, и имело хорошую репутацию.

Стоимость квартиры на тот момент – а шёл 2005 год – составила по договорённости продавца с агентством 82 тысячи долларов. Совсем скоро в агентство обратилась жительница города Новороссийска, искавшая такое жильё. Ей квартира подошла, и она заплатила агентству задаток в размере 1000 долларов.
Дальнейшие события были уже следствием то ли нелепой ошибки, то ли просто случайности. Уже после выплаты задатка к продавцу обратился покупатель, согласный заплатить за квартиру уже 85 тысяч. И история завязалась.

Казалось бы, разница в стоимости составила 3 тысячи долларов. С учётом штрафа за возвращённый задаток в размере 100% суммы задатка она и того меньше – всего две тысячи. Тем не менее, именно из-за этих двух тысяч продавец и решил вернуть задаток покупательнице из Новороссийска и продать квартиру питерской клиентке.
Всё бы могло пройти чуть более гладко, но продавец жил в квартире менее трёх лет и, соответственно, в случае продажи квартиры должен был уплатить подоходный налог. Стараясь избежать этого по совету нотариуса, он решил продать квартиру с условием, что окончательная сумма сделки будет выплачена ему через десять лет, когда продажа этой квартиры уже не будет считаться коммерческой операцией. А до этого сумма оплаты должна была находиться в банке.

Продавец поделил сумму на две части – 50 и 35 тысяч, уговорив покупательницу из Санкт-Петербурга выплатить ему первую часть при условии освобождения квартиры в течение трёх дней. Условия он выполнил, и деньги получил, а покупательница спокойно въехала в квартиру и начала обустраиваться.
Но проблемы начались тогда, когда въехавшей в уже, по сути, купленную квартиру покупательнице было отказано в регистрации права собственности. И знаете почему? Всё просто! Новороссийская клиентка агентства недвижимости успела наложить арест на квартиру при помощи риэлторов агентства, которые через ЕГРП узнали, что на эту квартиру поступили документы купли-продажи (те самые, между продавцом и «его», питерской клиенткой). Риэлторы моментально смекнули, что продавец водит их за нос, а поскольку у новороссийской клиентки был предварительный договор о продаже, она имела полное право наложить арест. Ведь перед продажей другому покупателю продавец обязан был расторгнуть с предыдущим клиентом договор, вернув задаток.

Интересно при этом, что продавец задаток действительно вернул, всё равно оставшись с прибылью. По крайней мере, на первых порах. А всё это время, пытаясь купить новую квартиру, требовал с уже въехавшей в квартиру покупательницы не 35 оставшихся тысяч, а больше – цены-то на новые квартиры постоянно растут, и 85 тысяч уже на многое не хватит!
В ответ на такую наглость его клиентка подала на него в суд за вымогательство, параллельно забрав из банка те 35 тысяч, что должна ему. И именно здесь она ошиблась больше всего. Ведь наличные под подушкой, как правило, доступнее, чем на счету в банке…

Заставить продавца через суд согласиться на 35 тысяч было не так уж и легко – он постоянно менял представителей в суде и всячески затягивал ход дела. Но параллельно он совершил ещё более низкий поступок: в отсутствие уже законной хозяйки в квартире с помощью отряда МЧС, которому для взлома квартиры было достаточно свидетельства на право собственности, что находилось на руках у продавца, он взломал замок на квартире, вынес оттуда 35 тысяч долларов и все стоящее имущество и повесил новые замки…

Через два года законной обитательнице квартиры удалось через суд отстоять своё право собственности и заново въехать в свой уже дом. Продавца судебные приставы обязали вернуть квартиру и сняться с регистрационного учёта. Покупательница же из Новороссийска получила свой задаток в двойном размере.

Ошибки и последствия

Если не рассматривать уголовное поведение самого продавца, то самые большие ошибки совершила именно питерская покупательница. Во-первых, до регистрации права собственности на квартиру абсолютно бессмысленно передавать продавцу какие бы то ни было деньги – квартира, по сути, ещё в его собственности. Во-вторых, технически оградить свои кровные деньги в однокомнатной квартире без охраны от кого бы то ни было сегодня просто невозможно, и держать их под подушкой было верхом неосторожности.
В результате этих ошибок женщина лишилась всего своего движимого имущества. Хорошо, хоть квартиру отстояла. А нервы и моральные издержки и вообще бессмысленно считать…
Покупательница же из Новороссийска не ошиблась нигде, в результате потеряв лишь время, потраченное на выплату и возврат задатка.
Продавец же поступал нечестно много раз. Главное – взяв на себя обязательства по продаже квартиры одному лицу, он заключил сделку с другим, что уже является преступлением. Да и сама попытка растянуть сделку на целых десять лет только лишь с целью избежать выплаты налога не может не рассматриваться как мошенничество.
Интересно, кстати, что в данном случае покупатель из Новороссийска могла бы отсудить у продавца право выкупа и вселения в квартиру. Но тут, видимо, двойной размер задатка сыграл определённую роль. Да и агентство недвижимости сработало эффективно, как часы.

А вот на первичном рынке большинство операций совершается не с построенными и введенными в эксплуатацию объектами, а на стадии строительства, то есть по факту приобретается не сам объект, а имущественные права на него. В таком случае покупатель может обезопасить себя тем, что настоит на совершении сделки в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Напомним, что с июля 2010 года, когда вступили в силу поправки к закону «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все застройщики на территории РФ обязаны продавать квартиры в строящихся домах исключительно по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или по жилищным сертификатам. В этих условиях многочисленные альтернативные схемы в виде договоров инвестирования или соинвестирования, предварительных договоров продаж, договоров уступки права требования и иных договоров, не подлежащих государственной регистрации в Росреестре, являются незаконными.

Нередко случается так, что за право обладания одной и той же жилплощадью борются несколько незадачливых покупателей. Если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило договор или оплатило указанную сумму.

В то же время если двойная продажа квартир произошла при заключении договора долевого участия в строительстве, то в данном случае неважно, кто первым подписал или оплатил договор, имеет значение лишь, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре.
На вторичном рынке недвижимости соблюдается то же правило: правообладателем является тот покупатель, договор с которым был зарегистрирован в Росреестре. Если же при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную госрегистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество получает то лицо, которое первое подписало и оплатило договор.

Тем не менее, покупатель, столкнувшийся с двойной продажей, должен как можно скорее обратиться в суд, ведь при прочих равных условиях преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. Если при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с соответствующими требования, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось.
Что касается продавца, то покупателю стоит попытаться решить это дело сначала полюбовно. Если гражданин узнал о том, что его право нарушено, то есть на его квартиру претендует другой покупатель, прежде всего, нужно обратиться к продавцу для выяснения вопроса. Возможно, произошла техническая ошибка, которая, безусловно, должна быть немедленно устранена. Если же ошибка носит не технический характер, то продавец обязан решить эту ситуацию путем предоставления аналогичной квартиры или возврата денежных средств.

Если продавец по каким-то причинам уклоняется от исполнения своих обязанностей, то покупатель, который не может претендовать на объект недвижимости в связи с тем, что право собственности уже закреплено за другим, более удачливым покупателем, имеет право предъявить продавцу иск о возмещении убытков. Основанием для этого является ст.15 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Размер убытков может быть равен цене квартиры на момент вынесения судом решения.
В соответствии с п.4 ст.165 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от госрегистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении регистрации, а в соответствии в п.3 ст.551 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, также должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Кроме того, в седьмом абзаце п.61 Постановления Пленумов Верховного Суда №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрации перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Гарантией, что Ваша квартира не продана может быть только наличие у продавца договора долевого участия в строительстве (или договора уступки права требования (цессии)), зарегистрированного в органах федеральной регистрационной службы строго в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (а не иным договором) и пакет документов к нему: поэтажный план с указанием квартиры, которую Вы собрались покупать, финансовый документ (кассовый чек, приходный ордер) о внесении продавцом денег в виде оплаты в кассу продавца в сроки согласно договора, письмо застройщика, что он не имеет претензий по оплате и просит зарегистрировать право собственности продавца в гос регистрации.
В ДДУ должны быть прописаны основные условия договора, а иначе он будет считаться предварительным (не ограничиваясь изложенным):

1.Четкое определение подлежащего передаче объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, ее доля в строящемся объекте строительства, кадастровый номер арендуемого (или в собственности) земельного участка, разрешение на строительство и пр.
2.Условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства.
3.Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
4.Гарантийный срок на объект долевого строительства.
5.Государственная регистрация ДДУ и уступки прав требований по ДДУ;
6.Установлена обязанность компании-застройщика использовать денежные средства граждан-инвесторов по целевому назначению.
7.Определен порядок расторжения договора компанией-застройщиком.
8.Ответственность банка и застройщика в случае, если дом находится в залоге у банка.
9.Ряд других положений, направленных на защиту граждан от двойных продаж: порядок передачи квартиры, порядок залога объекта строительства и пр.

При этом двойная продажа фактически почти невозможна, поскольку ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Все равно есть смысл самостоятельно получите Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы на указанную квартиру. В ней будет изложена вся необходимая для Вас информация о собственнике квартиры для принятия решения о покупке.
В любом случае, даже если указанные документы предоставлены, — есть смысл заключить соглашение с опытным риэлтором, а лучше всего с юристом по недвижимости имеющим опыт сопровождения сделок по покупке квартир в новостройках, а также положительные решения судов (выигрыши в пользу клиента) по данной категории дел, для проверки правомерности заключения застройщиком ДДУ, достоверности личности продавца и подлинности предоставляемых им документов, юридической чистоты квартиры, который оценит правомерность избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья и риски, которые несет дольщик.

“Двойная продажа” квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?

Как известно, приобретение квартиры на стадии строительства довольно выгодный способ получить жилье, но в то же время и более рискованный. Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться дольщики при приобретении жилья в строящемся доме – это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам.
С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы, данный вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел, проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).
Как избежать ситуации, когда при заключении договора права на квартиру оказываются уже приобретенными другим лицом или после заключения такого договора ту же самую квартиру реализуют еще раз (а на практике бывали случаи и неоднократной продажи одних тех же квартир разным лицам)? Прежде всего, необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством конкретного объекта, репутацию, надежность компании-застройщика. Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, а, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Конечно, покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю. Однако, покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском двойных продаж. Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т.д. и т.п. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком уже продавшим квартиры может быть сорван. В итоге застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам. В этой ситуации как раз и возможны двойные продажи квартир.
С принятием Закона № 214 данная проблема должна была исчезнуть, так как данный Закон запрещает юридическим лицам переуступать права на квартиры гражданам – физическим лицам, однако данный Закон распространяется на объекты разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, а по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года он просто не работает. Как обезопасить себя при заключении договора о переуступке права на квартиру с компанией, получившей прав на квартиру от первоначального инвестора(застройщика)? Необходимо получить как можно более полную информацию как о деятельности данной компании: сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ей обеспечено стройматериалами, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компании и застройщиками, попробуйте узнать какая репутация у компании у контрагентов-застройщиков и т.д. Нужно также узнать насколько контракт между компанией – поставщиком и застройщиком уже исполнен, надлежащим ли образом он был исполнен. Также особенно Важным является наличие оплаты по контрактам. На практике нередки случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, а это лицо, не оплатив по договору первоначальному инвестору, реализует квартиры гражданам. После чего первоначальный инвестор пытается признать незаконной передачу квартир и вернуть квартиры себе через арбитражный суд, либо, считая квартиры своими реализует из фактически второй раз гражданам.
Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также главным образом с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам дает договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы, принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.
Соответственно больше риска попасть под “двойную продажу” при использовании застройщиком одной из “полузаконных” схем привлечения денежных средств в строительство. Так, при использовании вексельной схемы, дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. Очевидно, что при такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются: ни в Департаменте. Ни в Администрации. Даже провести учетную регистрацию такого договора нельзя. В итоге, соглашаться на такую схему можно, только если у компании сложилась положительная репутация. Хотя и в этом случае, в будущем у дольщиков возможно возникнут проблемы. На практике мы неоднократно встречались с ситуациями, когда организация-застройщик в свое время гремевшая своими победами на поприще строительстве и строящая большое количество домов в итоге подверглась процедуре банкротства. Однако, все же, думается, нет повода для пессимизма – тысячи людей приобретают права на квартиры в строящихся домах и по окончании строительства вселяются и живут в них. Нужно просто грамотно и четко оценить все риски, прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве. При этом рекомендуется обратиться за помощью в сопровождении сделки к юристу, причем именно специалисту в области недвижимости, имеющему опыт сопровождения подобных сделок и информацию о различных компаниях, занимающихся строительством и привлечением средств граждан.
Если все же случилось страшное, и оказалась, что квартира уже кому-то продана. Что делать в этом случае? Прежде всего, нужно обратиться в суд за признанием своего права на квартиру. Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту. Преимущественное право на получение квартиры в указанном случае сохраняется даже за дольщиком, заключившим сделку не напрямую с застройщиком, а через переуступку прав у компании, к которой в дальнейшем со стороны застройщика были предъявлены претензии по поводу прав на квартиры, которые она могла (или не могла) переуступать. Однако, в этом случае есть исключение, права дольщика не будут иметь силы, если компания их переуступавшая их изначально не имела. В этом случае, действует правило статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Это означает, что передать можно только то, что существует, что документально подтверждено. Если же лицо этим правом изначально не обладало, то и передать оно ничего не могло. В этой ситуации, дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру. Так как на основании статьи 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Только право на возмещение убытков остается у дольщика, у которого обязательство возникло позднее. Тем не менее, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.
Хотелось бы отметить такой следующий важный момент по данной теме. Двойная продажа квартир, как правило, совершается с умыслом, т.е. лицо, продающее жилье в подавляющем большинстве случаев знает, что либо оно, либо другое лицо уже права на данную квартиру передало. Данный факт означает, что есть все основания для того, чтобы поднять вопрос о возбуждении уголовного дела. Само по себе уголовное преследование лиц, допустивших двойную продажу квартир, ничего не даст. Однако, как свидетельствует практика, это довольно действенный психологический метод для того, чтобы побудить руководителей фирмы, заключивших несколько договоров на один и тот же объект, признать права дольщика на квартиру, либо возместить убытки.

Название: “Двойная продажа” квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?
Детальное описание: Как известно, приобретение квартиры на стадии строительства довольно выгодный способ получить жилье, но в то же время и более рискованный. Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться дольщики при приобретении жилья в строящемся доме – это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам.
С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы, данный вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел, проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).
Как избежать ситуации, когда при заключении договора права на квартиру оказываются уже приобретенными другим лицом или после заключения такого договора ту же самую квартиру реализуют еще раз (а на практике бывали случаи и неоднократной продажи одних тех же квартир разным лицам)? Прежде всего, необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством конкретного объекта, репутацию, надежность компании-застройщика. Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, а, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Конечно, покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю. Однако, покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском двойных продаж. Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т.д. и т.п. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком уже продавшим квартиры может быть сорван. В итоге застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам. В этой ситуации как раз и возможны двойные продажи квартир.
С принятием Закона № 214 данная проблема должна была исчезнуть, так как данный Закон запрещает юридическим лицам переуступать права на квартиры гражданам – физическим лицам, однако данный Закон распространяется на объекты разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, а по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года он просто не работает. Как обезопасить себя при заключении договора о переуступке права на квартиру с компанией, получившей прав на квартиру от первоначального инвестора(застройщика)? Необходимо получить как можно более полную информацию как о деятельности данной компании: сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ей обеспечено стройматериалами, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компании и застройщиками, попробуйте узнать какая репутация у компании у контрагентов-застройщиков и т.д. Нужно также узнать насколько контракт между компанией – поставщиком и застройщиком уже исполнен, надлежащим ли образом он был исполнен. Также особенно Важным является наличие оплаты по контрактам. На практике нередки случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, а это лицо, не оплатив по договору первоначальному инвестору, реализует квартиры гражданам. После чего первоначальный инвестор пытается признать незаконной передачу квартир и вернуть квартиры себе через арбитражный суд, либо, считая квартиры своими реализует из фактически второй раз гражданам.

Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также главным образом с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам дает договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы, принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.
Соответственно больше риска попасть под “двойную продажу” при использовании застройщиком одной из “полузаконных” схем привлечения денежных средств в строительство. Так, при использовании вексельной схемы, дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. Очевидно, что при такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются: ни в Департаменте. Ни в Администрации. Даже провести учетную регистрацию такого договора нельзя. В итоге, соглашаться на такую схему можно, только если у компании сложилась положительная репутация. Хотя и в этом случае, в будущем у дольщиков возможно возникнут проблемы. На практике мы неоднократно встречались с ситуациями, когда организация-застройщик в свое время гремевшая своими победами на поприще строительстве и строящая большое количество домов в итоге подверглась процедуре банкротства. Однако, все же, думается, нет повода для пессимизма – тысячи людей приобретают права на квартиры в строящихся домах и по окончании строительства вселяются и живут в них. Нужно просто грамотно и четко оценить все риски, прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве. При этом рекомендуется обратиться за помощью в сопровождении сделки к юристу, причем именно специалисту в области недвижимости, имеющему опыт сопровождения подобных сделок и информацию о различных компаниях, занимающихся строительством и привлечением средств граждан.
Если все же случилось страшное, и оказалась, что квартира уже кому-то продана. Что делать в этом случае? Прежде всего, нужно обратиться в суд за признанием своего права на квартиру. Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту. Преимущественное право на получение квартиры в указанном случае сохраняется даже за дольщиком, заключившим сделку не напрямую с застройщиком, а через переуступку прав у компании, к которой в дальнейшем со стороны застройщика были предъявлены претензии по поводу прав на квартиры, которые она могла (или не могла) переуступать. Однако, в этом случае есть исключение, права дольщика не будут иметь силы, если компания их переуступавшая их изначально не имела. В этом случае, действует правило статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Это означает, что передать можно только то, что существует, что документально подтверждено. Если же лицо этим правом изначально не обладало, то и передать оно ничего не могло. В этой ситуации, дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру. Так как на основании статьи 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Только право на возмещение убытков остается у дольщика, у которого обязательство возникло позднее. Тем не менее, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.
Хотелось бы отметить такой следующий важный момент по данной теме. Двойная продажа квартир, как правило, совершается с умыслом, т.е. лицо, продающее жилье в подавляющем большинстве случаев знает, что либо оно, либо другое лицо уже права на данную квартиру передало. Данный факт означает, что есть все основания для того, чтобы поднять вопрос о возбуждении уголовного дела. Само по себе уголовное преследование лиц, допустивших двойную продажу квартир, ничего не даст. Однако, как свидетельствует практика, это довольно действенный психологический метод для того, чтобы побудить руководителей фирмы, заключивших несколько договоров на один и тот же объект, признать права дольщика на квартиру, либо возместить убытки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *